摘要：
不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。目前世界上存在的契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制三种模式各有所长，我们应充分比较借鉴上述登记制度的长处，结合我国的现实国情，构建有中国特色的不动产物权登记制度。本文回顾了我国不动产登记的历史，指出我国的登记制度存在诸多缺陷，并归纳总结了学者们关于完善该制度的若干建议，认为物权法中对登记制度的规定，标志着我国统一不动产登记制度的正式确立。本文认为，我国的不动产登记制度具有公示力、形成力、推定力和公信力四种法律效力，并对物权法中的更正登记、异议登记和预告登记三种特殊类型进行了阐述。文章分析了我国不动产登记机关应履行的职责，并对登记错误的责任赔偿问题进行了分析，指出物权法在登记机关责任赔偿问题上采纳了无过错责任原则，其目的是为了减少登记错误，更好地保护处于相对弱势地位的受害人的合法权益。文章最后分析了登记机关赔偿责任的构成要件，并对赔偿范围及登记机关的追偿问题进行了阐述。
关键词：不动产登记 登记效力 登记类型 责任赔偿
不动产登记是物权法中的一项重要制度。在现代市场经济社会中，法律在保护财产静的安全的同时，更加注重保护财产动的交易安全。由于不动产在财产权体系中占据非常重要的地位，因而作为其物权公示手段的不动产登记就扮演了极为重要的角色，它甚至决定了基于法律行为的不动产物权变动能否发生效力。梁慧星先生在论述登记制度的重要性时曾经指出：“不论物权法如何完善，如果没有一个好的登记制度，那你的物权法就不会有好的结果，不会得到切实的实施。”因此，研究不动产登记制度，对于正确理解物权变动法理，准确适用法律，保障交易安全，维护交易秩序，都具有重要意义。本文试就我国不动产登记制度的基本问题作一探讨。
一、不动产登记概述
(一)不动产登记的意义
不动产登记，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。例如，某甲通过合法建筑建造住宅一处，经甲向房产管理部门申请，由房产管理部门将其房屋权属状况记载于不动产登记簿，该项记载就是不动产登记，又称不动产物权登记。不动产登记具有如下含义。
1.登记是依当事人申请的行为。当事人提出登记申请，是不动产登记的起始环节和必经步骤，是启动不动产登记程序的重要法律事实。没有当事人的申请，就不会产生登记法律关系。但是，并不是任何人都可以提出登记申请。不动产登记的直接后果是产生不动产登记关系主体之间的权利和义务，其最终目的是为了使当事人的不动产权利通过法律程序得到认可。因此，只有与待登记的不动产权利具有直接利害关系的人，如权利人和利害关系人，才能依法定程序向不动产登记机关提出登记申请。
2.登记是国家专职部门的活动。不动产物权的变动必须登记，这是各国立法的通例。然而，由于登记具有公示作用，对当事人权利具有重要影响，这就要求登记机关必须具有权威性。如果登记机关没有权威性，其所办理的财产登记就可能失去公信力，申请人的权利也无从得到保障，从而不能实现财产登记的基本目的。只有法律规定的国家专职部门才能以国家行为担保登记的公信力，从而担当登记重任。因此各国均明确规定由专门的登记机关办理不动产登记。例如，德国办理不动产登记的为属于地方普通法院系统的土地登记局;在日本为司法行政机关法务局、地方法务局及其派出所;在瑞士大多为各州的地方法院。只有法律明确规定的登记机关，才享有办理不动产登记的职权;也只有在该机关进行登记，登记才能发生法律效力。
3.登记内容为不动产物权及其变动事项。不动产登记的内容是法律规定要求进行登记的不动产权利。在采不同登记模式的国家，法律对于登记内容的规定存在重大差异。总体而言，在采物权登记制度的国家，一般由法律明确规定应当登记的各种不动产权利。例如，日本《不动产登记法》规定，不动产登记的对象包括以下权利：(1)所有权;(2)地上权;(3)永佃权;(4)地役权;(5)先取特权;(6)质权;(7)抵押权;(8)租赁权;(9)采石权。我国台湾地区“土地登记规则”第5条亦有类似规定。我国法律明确规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。故登记内容应为不动产物权及其变动事项。
4.登记事项须记载于不动产登记簿。不动产登记簿是登记机关依法制作的用于登录、记载不动产物权状况的档案簿册。在采实质主义登记立法的国家，不动产登记簿乃不动产物权归属和内容的根据，它具有统一性、权威性、持久性、公开性四个特征。不动产物权只有由登记机关记载于不动产登记簿，才能由国家行为担保其公信力，并依此对不动产物权变动的可信性作出保障，才便于由登记机关长期保存，并为权利人和利害关系人查询提供方便。因此，登记机关在受理不动产登记申请后，须依照法律规定的格式、形式、程序、方法和具体要求建立登记簿，对当事人申请的不动产物权事项在登记簿上进行记载，才能发生不动产物权设立、变更、转让、消灭的效果。
(二)不动产登记的性质
不动产登记的性质，是指不动产登记行为的法律属性。关于不动产登记的性质，大致有三种学说：(1)公法行为说。认为不动产登记属于一种公法上的行政行为，它体现了国家对不动产物权关系的干预，干预的目的旨在明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益。(2)证明行为说。该说避免公、私法性质上的判断，认为“房屋产权管理机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备办证(交付)条件，房屋产权变更登记本身，也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示，而不是对房屋买卖合同的审查和批准。”(3)私法行为说。认为登记本质上应为私法行为。
我们认为，不动产登记并非登记机关的行政管理行为，其本质应为产生私法效果的事实行为。
不动产登记是依当事人申请，由国家专职部门实施的活动。登记机关的职能，主要在于对不动产物权予以公示，明确权利归属，以维护交易安全。在不动产登记法律关系中，当事人的权利来源于法律法规的规定，登记不过是对该权利的“宣示”或“确认”。登记本质上是一种事实行为，它并不能赋予任何人以权利，即登记本身不能创设物权。毋庸讳言，正是由于国家公权力介入了登记，以国家行为作担保，才赋予不动产登记强大的公示效力。从登记制度的起源看，其最初是随国家征收税赋的需要而产生的，带有明显的行政色彩。但随着商品经济的发展，登记制度发生了质的变化，它不再仅仅与国家利益相关，而且与社会公共利益及经济秩序紧密相连。对不动产物权进行登记，目的是通过登记向公众昭示权利，从而表明权利人权利的存在，维护交易安全。登记的首要意义在于物权变动的公示与公信，其所产生的是私法上的效果。正如我国有学者指出的，“土地权利登记，在财产法上的本质是对土地权利变动的法律承认，赋予土地权利变动的法律效力，即给土地权利变动提供法律基础。”
登记并非公法上的行政行为。行政行为强调行政机关单方的行政意思表示，而登记行为则需要当事人和登记机关双方的意思表示，包括当事人以及相对人提出的登记申请，登记机关在登记时所作的其他为登记必须的意思表示，当事人或者相对人为支持和补充登记申请所作的其他意思表示。该意思表示具有综合构成性，登记效力的发生脱离申请人的意思就难以发生效力。因此，登记不是登记机关的单方行政职权行为。事实上，登记并非登记机关的权力，而是其法定职责，对于符合法律要求的形式要件的登记申请，登记机关有登记义务，登记效力并不受登记机关的意志左右。不动产物权登记与行政机关之行政权力的运用没有必然联系，就不动产登记机关的选择而言，国家完全可以不受有关不动产行政管理权力配置的制约，而指定行政机关之外的其他机关如司法机关实施不动产物权登记。因此，我们必须明确区分不动产登记与不动产的行政管理行为，摒弃那种把不动产登记视为行政管理手段，将登记行为视为公法上行政行为的观念，确立登记为法律服务、为当事人服务的立场。
二、不动产登记模式考察
近、现代各国的不动产登记制度，大致可归纳为三种模式：契据登记制度、权利登记制度和托伦斯登记制度。下面分别予以考察。
(一)契据登记制度
契据登记制度，也称形式主义登记，是指不动产物权的变动，经当事人订立契约即发生效力，但非经登记，不得对抗第三人。契据登记制度以法国为代表，日本、意大利、比利时、西班牙等国以及美国多数州也采行此制。《法国民法典》第711条规定：“财产所有权，因继承、生前赠与或遗赠，以及因债的效力，取得与转移。”第1583条规定：“当事人一经对标的物与价金协议一致，即使标的物尚未交付，价金尚未支付，买卖即告完全成立，且买受人对出卖人依法取得标的物的所有权。”《日本民法典》第177条亦规定：“不动产物权的取得、丧失及变更，除非依登记法规定进行登记，不得以之对抗第三人。”依据契据登记制度，由国家设置的登记机构在登记簿上记载不动产物权状况，以便有利害关系的第三人进行查阅。不动产物权变动并不以登记为生效要件，只要当事人意思表示一致，订立契约，就能发生物权变动的效力。登记机关登记时仅根据法律规定应当提交的有关契据所载内容予以登记，对契据内容是否真实、是否有瑕疵等均不作实质性审查，因而该种登记不具有公信力，仅具有对抗第三人的效力。
契据登记制度具有以下法律特征：(1)登记为物权变动的对抗要件。即不动产物权变动因当事人合意而生效，登记只起简单的公示作用，对当事人实体权利无决定影响。(2)登记与否不予强制。由于登记不发生权利变动的效果，登记与否对当事人的权利没有直接关系，当事人可以自愿选择是否登记，法律对此并无强制性规定。(3)登记实行形式审查主义。登记官吏对于登记申请，只进行形式审查，即只审查契约及手续是否完备。如手续完备，即依契据内容记载于登记簿。至于契据所载权利是否真实，有无瑕疵，则在所不问。(4)登记无公信力。登记仅对当事人物权变动行为的存在进行证明和表彰，对于已经登记的权利，公众不可信赖其为真实的权利。交易完成后，就第三受让人而言，对于已登记的权利事项，如有人主张权利，应依实体法确定权利归属。(5)登记簿采人的编成主义。即登记簿以权利人为标准编辑而成，而不以不动产为标准。登记完毕后，仅在交易契约上注记登记经过，不发权利证书。(6)登记不动产物权变动状态，即不仅登记不动产物权的现在状态，而且登记物权变动事项。
(二)权利登记制度
权利登记制度，又称实质主义登记，是指不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效的立法体制。权利登记制度为德国民法首创，并为瑞士、奥地利、匈牙利等国以及我国台湾地区所采用。《德国民法典》第873条第(1)项规定：“转让土地所有权、对土地设定权利以及转让此种权利或者对此种权利设定其他权利，需有权利人与相对人关于权利变更的协议，并应将权利变更在土地登记簿中登记注册”。我国台湾地区“民法”第758条亦规定：“不动产物权依法律行为而取得、设定、丧失及变更者，非经登记，不生效力。”根据权利登记制度，任何基于法律行为的不动产物权变动都必须登记，如果当事人仅仅只是达成了物权变动的合意，而没有完成登记手续，则物权变动的意思表示不仅不产生公信力，而且也不产生物权变动的法律效果。也就是说，不动产登记不仅具有物权变动公示的效力，而且还具有决定物权变动是否生效的效力。
权利登记制度具有以下法律特征：(1)登记为物权变动的生效要件。登记为不动产物权的法律行为成立生效的必要条件，不动产物权依法律行为而取得、设立、丧失及变更，非经登记，不生效力。因此，对于依法律行为的不动产物权变动，除当事人意思表示一致外，还必须践行法定登记的形式，才能发生效力。(2)登记采实质审查主义。登记官吏对于申请人的登记申请，有实质审查权，不仅审查申请必须具备的形式要件，还要审核不动产物权变动的原因与事实是否相符、不动产产权界限、与他人的产权关系等。经审查无误后，方可予以登记。(3)登记具有公信力。公众可以信赖登记权利为真实的权利，登记关于权利状态的表示具有绝对效力。登记簿上记载的权利，即使在实体上存在登记原因不成立、无效或可撤销情形，也不得以其不成立、无效或可撤销对抗善意第三人。(4)登记采用强制主义。不动产物权的变动，不经登记不发生效力。这就要求当事人订立契约后，要取得物权变动的效果，还必须依法进行登记。(5)登记簿采物的编成主义。登记簿以不动产物权为标准编成，即依土地地段、地号先后次序编制而成。登记完毕不发权利证书，仅在契约上注记登记经过。(6)登记以不动产权利的静态为主。登记簿先办理不动产权利的现在状态，再及于不动产权利的变动情形。
(三)托伦斯登记制度
托伦斯登记制度，又称权利交付主义登记，是指经实质审查后用登记机关发放的权利证书确认产权以便利不动产物权转移的登记制度。托伦斯登记制度产生于澳大利亚南部。除澳大利亚外，英国、爱尔兰、加拿大、菲律宾等国以及美国的加利福尼亚、马萨诸塞等十余州也采用此制度。根据托伦斯登记制度，在初次登记不动产时，登记机关按照一定的程序确定不动产的权利状态，制成地券。转让不动产时，当事人之间作成让与证书，连同地券一起交给登记机关。经登记机关审查后，在登记簿上记载权利的转移。对于受让人则交付新地券，或在原地券上记载权利的移转，从而使第三人能够从该地券上明确不动产的权属状态。
托伦斯登记制度具有如下法律特征：(1)登记不实行全面的强制主义。并非一切土地都必须向政府申请登记，登记与否，任由当事人自行决定。但土地一经登记即进入强制状态，日后如有土地移转或变动，非经登记不生效力。(2)登记采实质审查主义。登记官吏对于登记申请有实质审查权，登记机关进行登记时须依一定程序，详细审查登记原因及证明文件，以便精确确定不动产的权利状态。对必须公告者应经公告程序，登记始能确定。(3)登记具有公信力。土地一经登记，即具有不可推翻的效力。法律保护信赖登记簿记载的善意第三人，故任何人皆可信赖登记。(4)交付权利证书。权利证书为申请人享有登记权利的确定凭证。当土地进行第一次所有权登记时，登记机关依权利状态制成权利证书一式二份，一份交申请人保存，作为确认权利的证明;一份由登记机关保存，以用来编成登记簿。申请人保存的权利证书内容与登记簿完全一致。(5)登记土地上的权利负担。已登记的土地上如设有抵押权等他项权利时，应办理他项权利的设定变更登记。(6)设置赔偿基金。登记权利有不可推翻的效力，如登记有遗漏或错误，致使真正权利人遭受损害时，登记机关负赔偿责任。登记机关以申请人所缴纳的费用设置赔偿基金，以供将来赔偿之用。
#p#副标题#e#(四)对三种登记模式的评析
上述三种不动产登记模式各具特色。无论是权利登记制、契据登记制还是托伦斯登记制，均与其本国的政治、经济、文化、历史传统等因素紧密结合，并通过各自的内部调整，基本上达到自我体系的完善。如果脱离一国的具体国情，将很难判断孰优孰劣。
契据登记制度与法国、日本的物权变动债权意思主义相适应，物权交易仅凭双方当事人独立的意思表示即能发生实际的物权变动，毋需登记的繁琐程序，极大地限制了国家公权力对物权交易和个人意思的干预，实现了“人之意思尊重”的社会理想，保障了交易迅捷。然而，在契据登记制度下，由于物权变动完全取决于当事人的意思，使社会不能从外部认识当事人之间物权变动的时期与有无，物权变动法律关系无法明确化，其结果就产生了当事人之间的内部关系与对第三人的外部关系不一致的问题，有害交易安全，不符合现代市场经济重视对动态的物权交易安全保护的基本要求。
权利登记制度与托伦斯登记制度，由于将不动产登记作为物权变动的生效要件，并且采实质审查主义，克服了契据登记制度存在的不足。在两种登记模式下，因登记具有公信力，使信赖登记的善意第三人的利益得到了彻底的保护，从而有效地保护了交易安全，使当事人之间的物权变动关系与对第三人的公示关系明确化，物权变动的时期也得以明确，物权交易关系变得透明。同时，完善的登记制度使交易当事人能够便利地获得与作为交易标的的不动产相关的信息，大大降低了交易成本。但他们也并非完美无缺。由于他们要履行申请、审查、公告等繁琐程序，使物权交易的手续复杂化，不具有契据登记制度下交易的便捷性。
以实用主义的态度来审视三种登记制度，它们各有所长，均有许多值得我们学习借鉴之处。因此，我们在制定不动产登记法时，应充分比较、借鉴上述制度的长处，根据我国的现实国情，将其加以整合，在保障交易安全的基础上实现交易便捷，从而使登记制度更好地发挥为社会主义市场经济服务、为当事人服务的作用，构建具有中国特色的不动产登记制度。
三、我国不动产登记制度的演变
(一)我国古代的土地登记制度
我国以土地为中心的登记制度源远流长，从一开始就与土地税赋息息相关。据学者考证，我国古代以土地交易为中心形成的登记制度，肇始于周朝中后期。《周礼•大司徒》记载：“掌建国土地之图，与其人民之数，以安抚邦国，以天下土地之图，周知九州之地域，广轮之数，办其山林川泽、丘陵坟衍原湿之名物。”受社会经济发展水平制约，当时的土地登记仅具雏形。唐代以后，我国在土地管理方面出现了立契、申碟或过割制度。唐《均田令》规定：“凡买卖皆须经所部官司申碟，年终彼此除附。若无文碟辙买卖，财没不追，地还本主。”由此可见，唐代土地登记制度较前已有较大发展，不仅建立了为保障国家税收而进行的土地登记制度，而且初步建立了土地交易登记制度。土地买卖必须通过官府，进行书面申报和登记，才能发生效力。否则，不仅交易无效，而且还要受到严厉的制裁。
北宋时期，随着商品经济的发展，土地登记制度进一步完善。宋《方田均税条约并式》规定，由各县派遣官吏对土地丈量分等后进行公布，并在其四至设定标志，正式登记造册，作为交纳贡赋和处理产权纠纷的依据。南宋时期，更颁布《经界法》，设置了专司土地登记管理工作的经界所，隶属转运司。民户按统一要求制作砧基簿，全面记载户主、田产面积、四至、来源等土地状况，附以地形图，经耆老、邻保正长统计查勘后上报经界所，再由经界所勘验核实交付产权人，并收存于乡、县、州及转运司。砧基簿既是国家征税课役的根据，也是持簿者对所载土地的产权证明。进行田产交易时，由买卖双方持砧基簿、地形图和契约到县府办理“批凿”，土地转让才发生效力。可见，宋代的土地登记制度不仅相当发达，而且已出现了专司土地登记管理工作的机构。
元、明时期，由于土地关系极不稳定，土地登记制度也处于不断变化中。元初为解决因长期土地兼并而出现的“强者田多而税少，弱者产去而税存”的问题，曾颁布《经理法》，对土地田产进行清查登记。《元典章》中甚至定有“经官给据”制度，“已后典卖田地，须要经诣所属司具给据，方许成交，随时标附，明白推收，各司县置簿附写”，即出卖土地要提出申请，经官勘查后发给公据才可交易。这一制度可以视为我国古代社会不动产管理制度的典型。明初实施核田法，建“鱼鳞图册”，作为官府征收赋税的凭证，也成为解决土地纠纷的重要依据。鱼鳞图册的编制为明朝土地的管理甚至政权的稳定，都发挥了重要作用。清朝入关后，因进行多次大规模的圈地运动，使明代建立的地籍登记制度荡然无存。至清朝中期，土地财产权登记制度也未得到充分发展，直到清末引进西洋法制后，这一状况才稍有变化。《大清民律草案•物权》采德国立法例，对物权登记给予高度重视，并作系统规定，现代不动产登记制度才被引入中国，但终因满清王朝的覆灭而破产。
从我国古代土地登记制度的历史演变可以看出，它主要是伴随土地税赋制度而存在的，乃税赋制度的衍生物，其最主要目的是便于税赋征收。地契作为田地所有人或使用人的权利证明只是其附带性的作用，并不能作确权证书。更为重要的是，地契资料由官府掌握，且对外保密，普通百姓不能查询相关资料，与现代不动产登记制度的公示要求相去甚远。因此严格地说，我国在民国以前的历史上并没有真正形成以公示为目的的登记制度。
(二)我国不动产登记制度的建立与发展
清末变法尽管以失败告终，但其引入的现代财产权登记的理念却深入人心，为现代不动产登记制度的建立奠定了基础。民国以后，随着西方法制思想的传播以及国民政府对西方法制的模仿与移植，我国逐渐建立起了现代意义上的不动产登记制度。到1922年，北京当局颁布房地产登记条例，建立了不动产登记制度;1930年国民政府颁布了《土地法》，规定要对土地及地上定着物——建筑物进行登记;1946年国民政府又颁布了《土地登记规则》，并建立了土地登记的程序制度。当然，由于时局的动荡，这些制度未能得到很好的贯彻、执行，但由此产生的社会影响与相关法制意识的觉醒却不容忽视，我国台湾地区的不动产登记制度，就是在此基础上逐渐发展、完善起来的。新中国成立以后，根据1947年颁布的《中国土地法大纲》及1950年颁布的《土地改革法》的规定，开展了土地改革运动。在土地改革中，对农村的土地实行了清丈、化界工作，并由人民政府向农民发放了土地证和房产证。在城市则逐步开展了土地登记工作。20世纪50年代初期，登记主要适用于土地，以后城市房屋也逐步实行了登记制度，并由人民政府颁发城市房屋所有权证。
但从20世纪50年代后期开始，随着我国中央高度集权的计划经济体制的建立，经济生活政治化，民事关系公法化，人们摒弃了诸如权利、义务等传统民法上的概念。国家经济完全建立在社会主义公有制基础之上，不存在所有权以外的其他物权，法律上也只承认所有权。相当一段时间内，我国不仅在理论上否认物权制度，而且在实践上也一直没有建立一个物权体系。在这样的一种社会背景下，我国原先建立的房地产登记工作逐渐放松，在十年动乱期间，房地产管理完全遭到破坏，机构被撤销、登记制度被废弛，不动产登记制度实质上也就完全不存在了。
改革开放以后，随着社会主义市场经济体制的逐步确立，我国开始恢复与创建各项法律制度，许多有关不动产登记方面的法律法规相继颁布，登记作为不动产行政管理部门进行监督管理的一种手段也逐渐恢复起来。1986年8月通过的《土地管理法》，确定了土地所有权和使用权必须依法登记的制度。1989年11月，国家土地管理局颁发的《土地登记规则》，则规定了土地权利登记，包括对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权和他项权利的登记。在房产登记制度方面，城乡建设环境保护部于1986年2月发出《关于开展城镇房产产权登记、核发产权工作的通知》，要求从1987年开始，在全国范围内开展城镇房屋所有权登记和核发全国统一格式的房屋所有权证。随后于1987年4月颁布了《城镇房屋所有权登记暂行办法》，该办法对房屋所有权的登记问题进行了规定，没有涉及房屋他项权利的登记。1990年12月，建设部发布了《城市房屋产权产籍管理暂行办法》，该办法对城市房屋所有权及他项权利的登记作出了规定，并明确了“城市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则”。1994年7月和1995年6月，《城市房地产管理法》和《担保法》相继出台，前者以法律的形式首次确立了国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，对城市房地产的权属登记从管理的角度作了规定，后者就房地产的抵押权登记作出了规定。1997年10月，建设部制定发布了《城市房屋权属登记管理办法》，对房屋权属登记作了明确规定，但该办法仅对城市规划区国有土地上的房屋权属登记作了明确规定，没有就其他房屋权属登记进行规定。另外，我国各地政府还制定了大量地方性法规与规章，这些规范性文件主要还是集中在城市房地产权属登记的管理与规范方面，对于其他不动产权利的登记则很少涉及。