【房屋买卖合同法】房屋买卖合同生效的法定构成要件

　　关于合同的生效要件，合同法并没有明确规定，只是在第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”，结合民法通则第五十五条民事法律行为的构成要件之规定，一个有效的买卖合同需要具备两个要件：第一、合同成立;第二、合同合法。为了能够清晰地表述第二项构成要件，可以将 “合同合法”分解为以下三方面：(1)合同订立主体合法;(2)合同标的合法;(3)合同内容合法。

　　(一)、关于合同成立的构成要素以及法定标准

　　合同法司法解释(二)第一条释明了合同成立的几个要素，即：(1)当事人名称或姓名;(2)标的;(3)数量。除法律另有规定或者当事人另有约定之外，只要合同具备上述要素，一般来讲，法院会认定合同成立。

　　此外，合同法中列举了合同成立的几种特殊情况：

　　(1)合同法第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”

　　(2)合同法第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”

　　【案例1】笔者于2010年在宣武区法院办理了郑某诉苏某房屋买卖合同纠纷一案。

　　2007年12月1日，经中介公司居间介绍，苏某将其所有的位于宣武区广安门附近一套房屋转让给郑某。因苏某从开发商处购买的房屋尚未下发产权证，中介无法为双方办理网签，故双方当时未签订《房屋买卖合同》，但是三方签订了一份《补充协议》，在该协议中，双方当事人的姓名、标的物房屋以及房屋坐落、房屋价款、付款方式与过户时间均明确约定。在郑某支付苏某购房首付款后，苏某将房屋交付郑某居住至今。后因房价上涨，苏某以种种理由要求解除合同。无奈，郑某将苏某起诉至宣武区法院，要求继续履行合同。

　　在庭审之中，被告苏某辩称，双方并未签订房屋买卖合同，双方的房屋买卖合同尚未成立。

　　我依据合同成立构成要素等法律规定，对苏某上述观点进行了反驳，法官对我方意见也予以采纳，最终判决苏某继续履行合同。

　　(二)、合同的合法性

　　我们要理解这个问题，无论从立法还是从司法实践的角度来讲，更多从合法性的对立面去考察，即合同是否存在不合法的情形，分述如下：

　　1、合同的订立主体是否合法

　　依据法律规定以及司法实践，在下述情况下，合同订立主体不合法，导致合同无效：

　　(1)购房人不具有法定购买资格。

　　比如，不符合经济适用房购买条件的买房人购买此种房屋，一旦双方发生争议，法院有可能以购房人不具有购房资格，判决合同无效。

　　(2)到法院或仲裁委开庭时，出卖方仍未取得房屋处分权，权利人亦不予追认的。

　　如，笔者办理的徐某诉吴某房屋买卖合同纠纷一案。

　　【案例2】：吴某于1991年从王某处购买位于东城区平房一处，但未办理房屋产权过户手续。1993年，吴某将该平房以30万元的价格卖给本案原告徐某。后王某反悔，起诉吴某主张合同无效，双方协商解除了房屋买卖协议，王某撤诉。2005年，王某又起诉要求徐某腾房，无奈徐某将房屋交还王某。2008年，徐某委托本人，将吴某起诉至东城区法院，诉请合同无效，并要求吴某返还购房款以及利息。

　　法院认为，鉴于吴某对诉争房屋无所有权，故徐某与吴某订立的房屋买卖合同属于效力待定合同，另鉴于房屋所有人事实上不予承认双方房屋买卖合同，依据《合同法》第五十一条之规定，判决双方签订的房屋买卖合同无效，吴某返还徐某购房款30万元。鉴于徐某明知吴某对房屋无处分权仍旧购买，亦有过错，故对徐某要求吴某返还利息的请求不予支持。

　　2、合同标的是否合法

　　合同标的不合法的情形有：

　　(1)房屋管理机关不许上市的央产房、军产房或者涉密单位的房屋。

　　(2)不具有上市条件的经济适用房或者按照经济适用房管理的回迁房等房屋。如此类房屋购买时间不满5年。

　　3、合同的内容是否合法合法。