【房屋买卖合同法】实践中各种房屋买卖合同效力之个案分析

　　(一)开发商未取得预售许可证的情况下，房屋内部认购协议是否有效

　　1、什么是房屋内部认购协议?

　　内部认购是指开发项目未取得售房许可证的情况下，面向关系客户、本单位职工或者集团客户进行的确认将来签订房屋买卖合同的活动。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称：“《商品房司法解释》”)第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。如果双方对房子的面积、位置、交付时间、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜和解决争议的方法等有关内容都有明确的约定，符合商品房买卖合同的特征，应当认定为商品房买卖合同。

　　2、房屋内部认购协议的效力

　　(1)开发商在未取得商品房预售许可证，且在起诉前仍未取得预售许可证的情况时，依据《商品房司法解释》第二条之规定，合同无效。但是基于购房人对于该情况明知与否，购房人在合同无效后可以取得的利益差异巨大：

　　第一、在开发商故意隐瞒没有取得预售许可证的情况下，购房者依据《商品房司法解释》第九条之规定，可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　第二、在购房者明知开发商没有预售许可证而与其签订内部认购协议时，只能要求开发商返还已付购房款。

　　(2)开发商在未取得商品房预售许可证，但在起诉前取得预售许可证的情况时，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同的，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，可以认定其与购房者签订的认购协议有效。

　　(二)售房人未取得房屋所有权证，房屋买卖合同是否有效

　　签订合同时售房人未取得房产证不是房屋买卖合同的必备要件，出卖无证房屋属于有权处分。

　　买卖合同是出卖人转移买卖标的物所有权于买受人，由买受人支付价款的合同。我国合同法第一百三十二条规定， “出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”可见，只要标的物合法、有权处分，对于标的物是否有相关证照，合同法并无特别要求。

　　《房地产管理法》第三十七条规定属于管理性规范，不属于效力性规范，不能作为认定合同效力的依据。该条规定是对于房屋管理机关进行房屋权属登记时的特别要求，目的是保证行政登记的规范操作，防范风险，而并非对合同效力产生影响。依据最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第十四条规定：“合同第五十二条第(五)项规定的 “强制性规定”是指效力性强制规定”之规定，《房地产管理法》第三十七条不能成为诉争房屋买卖合同无效的法律依据。

　　根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的除外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。买房人购买的房屋未办理物权登记，但并不影响合同效力。

　　(三)在银行抵押贷款的房屋买卖合同是否有效

　　拜读云南省保山市隆阳区人民法院民二庭杨合玲法官的《浅谈按揭商品房买卖合同的效力》一文后，感觉杨法官表述精准到位，我在此全文照搬其结论性意见：“

　　即使是未取得抵押权人的同意，如果抵押人与受让人的买卖合同中对于如何提前清偿债务以消灭抵押权进行了约定，无论是由抵押人还是由受让人来清偿债务，均符合法律规定，这本身就是对三方当事人之间的利益平衡，此种合同符合抵押权流转制度的立法目的，应为有效。

　　即便未取得抵押权人的同意，且抵押人及受让人的买卖合同中亦未约定提前清偿以消灭抵押权，买卖合同仍不因此无效。根据买卖合同的一般原则，出卖人应当负有将无质量及权利瑕疵的标的物交付给买受人的合同义务，因此在买卖合同未就提前清偿的主体及方式进行特别约定的情况下，应推定由出卖人负此义务，合同仍属有效。”

　　我完全同意杨法官的论述，可惜他(或她)不在最高法院工作，不然我非得拿这篇文章给基层法院的法官好好学学。