【租赁合同法】合同法实施以前签订的超过20年租期的房屋租赁合同效力的认定和处理

　　关于租赁合同的期限，各国立法规定不一。德国民法典和意大利民法典规定最高期限为30年。我国台湾地区现行民法第449条规定租赁契约之期限，不得逾20年。在合同法颁布施行前，民法通则和原经济合同法等法律对租赁期限没有任何限制性规定。合同法在吸收国外先进立法经验的基础上，规定租赁合同最高期限为20年。

　　但合同法实施之前签订的房屋租赁合同，有许多租赁期限超过20年，有的甚至达到50年。这些租赁期限跨越合同法实施之日并且至今仍在履行的租赁合同，租赁期限是否受到合同法的限制呢?《合同法解释(一)》第1条规定：对合同法实施以前成立的合同发生纠纷，适用当时的法律规定;当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。因合同法实施以前法律、法规对租赁期限并无限制性规定，因此，对合同法实施之前的房屋租赁合同，其约定的租赁期限要受到合同法的限制，最高不得超过20年。对于租赁合同，如何起算租赁期限呢?即20年的租赁期是从合同签订之日起计算，还是从合同法生效实施之日起计算呢?对此，我们认为，应当从合同法生效实施之日起计算新的租赁期限，对于从此时超过20年的，超过的部分应认定无效。