所谓违约责任的免责事由，是指在商品房买卖合同中，免除违反合同义务的承担违约责任的原因和理由。具体包括法定的免责事由和约定的免责事由。具体内容如下：

　　(一)不可抗力。

　　根据我国《》，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。对于因不可抗力导致的商品房买卖合同不能履行，应当根据不可抗力的影响程度，部分或全部免除有关当事人的责任。我国现行房屋预售合同或现房中一般都规定了不可抗力条款，有些甚至把施工单位逾期交工、政府批文迟延下达也约定为不可抗力。并且，只要是不可抗力造成的损失，一概免除开发商的责任，这种规定对于买方极为不利。

　　另外，在法律另有规定时，即使发生不可抗力也不能免除责任，在此主要是指后的责任。即：一方迟延履行债务之后，应对在逾期履行期间发生的不可抗力所致的损害负责。例如一栋房屋，按照合同规定去年七一交房，结果到了十一还不见动静。结果，在某天因刮台风，造成损坏。因为台风是明确约定的不可抗力条款，所以开发商认为买家应该自认倒霉，然而，依据法律规定，因为开发商，在逾期履行期间发生的台风所致损害是应由开发商承担责任的。

　　此外，对于不可抗力免责，还有一些必要条件，即发生不可抗力导致履行不能之时，债务人须及时通知人，还须将经有关机关证实的文书作为有效证明提交。

　　(二)其他法定免责事由

　　守约一方未采取适当措施，导致损失扩大的，债务人对扩大的损失部分免责，我国《合同法》第119条对此有所规定。此外，当事人还可协议约定其他免责事由，但必须符合我国相关法律法规的规定。

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