原告夏祖瑞与被告张长山租赁一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告夏祖瑞的委托代理人陈锦龙，被告张长山的委托代理人张丽君、李诗怀到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

　　夏祖瑞诉称，我与张长山于2006年5月17日签订，张长山将保福寺110号丽君餐厅出租给我使用，每年租金80000元，并提供营业执照、、卫生许可证等一切经营手续。协议签订后，张长山未按协议约定办理卫生许可证，造成我无法经营。2006年6月1日，在张长山同意的情况下，我又将丽君餐厅的有关设备转让给黄国山，黄国山另与张长山签订房屋承租协议。在我与张长山事实上已解除协议的情况下，其理应将收取的租金退回，现经协商未果，起诉要求张长山返还租金42000元，并承担本案诉讼费用。

　　张长山辩称，我已为夏祖瑞提供了相关证照，协议履行过程中无违约的行为。相反，夏祖瑞在协议签订后的半年内即将丽君餐厅转租，违反了双方的约定。现双方已就剩余租金交接完毕，故不同意夏祖瑞的诉讼请求。

　　经审理查明，市海淀区丽君餐厅(以下简称丽君餐厅)系，经营者为张长山。2006年5月17日，丽君餐厅(甲方)与夏祖瑞(乙方)签订《合作协议》，约定双方将海淀区保福寺110号丽君餐厅的房屋交付乙方经营，租金每年80000元，半年一付。合作时间自2006年5月17日起至2008年7月24日止。甲方保证提供营业执照、税务登记、卫生许可证等一切经营手续;乙方如经营困难，有权转让，转让费用甲方不得干涉，但乙方会主动和甲方协商，并在继续履行协议条款的前提下转让出租。乙方如经营不足半年转让，乙方将赔付甲方一个月房租7000元。签约当日，夏祖瑞向丽君餐厅支付2006年5月17日至同年11月16日的房屋租金及水费42000元。丽君餐厅于2006年6月12日经北京市海淀区卫生局核准，延续办理卫生许可证，有效期自2006年6月12日至2010年6月11日。

　　2006年6月1日，夏祖瑞与黄国山签订《转让协议》，将丽君餐厅的经营权转让给黄国山，转让费用65000元。张长山之女张丽君另于2006年6月12日与黄国山签订《合作协议》，约定将丽君餐厅交付黄国山经营，合作时间自2006年6月12日至2009年6月11日。合作第一年场地租金为80000元，第二年为100000元，第三年为120000元。夏祖瑞否认曾与张长山达成口头协议，约定转让后的租金标准不低于100000元，张长山就此亦未提供相应证据。张长山就已向夏祖瑞退还房屋租金12000元向本院提供黄国山书面证明一份，黄国山本人未能出庭做证，夏祖瑞否认其曾收取上述款项，张长山亦无法提供相应付款凭证。

　　上述事实，有双方当事人陈述、《合作协议》、《转让协议》、收据、证据材料在案佐证。

　　本院认为，夏祖瑞于2006年5月17日与丽君餐厅建立合作关系，并基于双方约定向丽君餐厅经营人交纳了2006年5月17日至11月16日的房屋租金及水费。另依黄国山分别与夏祖瑞及张丽君签订的转让协议及合作协议可见，自2006年6月12日起，黄国山实际取得了丽君餐厅的经营资格，夏祖瑞与张长山原合作协议因当事人协商一致而解除。鉴于夏祖瑞提前滕退房屋，故其要求张长山退还尚未发生的房屋租金，理由正当，本院予以支持。根据双方协议约定，丽君餐厅应保障营业执照、税务登记及卫生许可证等手续齐全，现有证据可印证丽君餐厅于2006年6月12日延续办理了卫生许可证，且双方未明确约定相关证照的交付时间，故夏祖瑞以丽君餐厅未依约办理卫生许可证构成违约的诉讼意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。双方协议第十一条约定，在夏祖瑞经营不足半年即转让经营的情况下，应向张长山赔付1个月房屋租金7000元;另夏祖瑞所交纳的租金始于2006年5月17日，黄国山的承租时间始于2006年12月15日，夏祖瑞要求张长山返还及实际使用期间的房屋租金，缺乏法律依据，本院不予支持。

　　张长山自述曾与夏祖瑞达成口头协议，再次转让的年租金标准不得低于100000元的诉讼意见缺乏证据支持，夏祖瑞亦否认该口头协议的存在，故本院对张长山的上述抗辩意见无法采纳。如无法定理由，证人应当出庭做证。本案被告张长山曾因黄国山无法到庭为由申请延期审理，再次庭审黄国山依然未能出庭，现夏祖瑞对黄国山的证言形式提出异议，理由正当，本院予以采纳。此外，黄国山目前与张长山之间系合作经营关系，在张长山无法提供付款凭证，夏祖瑞亦否认收取租金退还的情况下，张长山所持已退还12000元租金的抗辩意见，缺乏事实依据，本院亦无法采纳。综上所述，依据《中华人民共和国》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：

　　一、张长山于本判决生效后七日内，退还夏祖瑞房屋租金二万八千元;

　　二、驳回夏祖瑞其他诉讼请求。

　　案件受理费一千六百九十元，由夏祖瑞负担五百六十三元，已交纳;由张长山负担一千一百二十七元，于本判决生效后七日内交纳。