原告黄德全诉被告李凤馨纠纷一案，本院受理后依法由审判员龚菊英独任审判，并公开开庭进行了审理，本案的原告黄德全及委托代理人、被告李凤馨及委托代理人均到庭参加了诉讼，现已审理终结。
原告黄德全陈述事实，诉讼请求及提交的证据：原告与被告协商购买被告位于汉山路县计生中心家属院1号楼的房屋，并于2005年7月4日签订了契约。当日原告将购房款24000元交予被告(此前预付的10000元转为价款)。契约约定：2005年7月4日由被告将上述房地产正式交付给原告。房屋移交时，其该建筑物范围内的一并转移给原告，被告上述权属清楚，并负责给原告提供办理产权过户所需的合法证件手续，若发生与被告有关的产权纠纷或概由被告负责，因此给原告造成的损失被告负责赔偿，原告不能按期向被告付清购房款或被告不能按期向原告交付房产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房产价款千分之十五的滞纳金。由于被告在签订契约时隐瞒了该房产曾为他人设定的重要事实，致使原告无法办理过户手续。原告多次要求被告履行，被告于2005年7月11日承诺：7月15日之前归还，限期7月18日过户，如过户不了，被告归还原告购房款并承担5000元，并由原告先行装修，之后被告未履行房屋所有权转移手续。现起诉要求：1、由被告返还原告购房款24000元;2、由被告支付原告违约金5000元。
原告并提交下列证据：1、2005年7月4日原被告签订的房地产买卖契约一份;2、南郑县上市交易及权属转移登记申请审批表及过户申请;3、南字第00000326号;4、2005年7月4日被告出具的收条一张;5、2005年7月11日、7月21日被告出具的保证两份。
被告李凤馨陈述事实，对原告诉讼请求、理由的辩称及所提交的证据：我与原告在房管所签订的房屋买卖契约属实，但只有原告有该契约的原件我方没有。对于滞纳金当时没有约定也没有填写。我的房屋所有权证曾于2001年借给了我单位的陈春彦办贷款，但在2005年3月他将房屋所有权证还给了我，因此我误认为他把贷款还清了，所以才将房屋进行交易的，并不是有意隐瞒。原告付了24000元的购房款属实。为过户手续的问题我出具的两个保证也属实，但在保证中是应原告的要求而写了5000元的保证金，这是保证过户的保证金，而不是违约金。在2005年7月21日，原告方到我单位吵闹，我当着原告的面将3000元保证金交给了原告的父亲黄仁源，并由黄仁源出具了收条。现我方也在催促陈春彦积极想办法还贷以便争取尽快办理过户手续。
被告所提交的证据：2005年7月21日原告之父黄仁源出具的收条一张。
双方当事人质证意见：对原告所举的证据被告认为：房地产买卖契约是订立过，但当时对滞纳金部分未作约定。过户申请、权属转移登记申请审批表、房屋所有权证、收条、保证均属实，但保证中所提的5000元是保证金而非违约金。
对被告所提交的证据，原告认为该收条属实，但收条注明若在保证中约定的8月30日之前过不了户，则该3000元可由我方自由支配。
通过原、被告的陈述、诉辩和举证、质证，本庭确认以下事实：原、被告双方协商由原告购买被告位于城区汉山路县计生中心家属楼1号楼1单元四层(建筑面积56.22m²)的房屋,并于2005年7月4日签订房地产买卖契约约定:成交价格为20000元(实际成交价格为24000元),原告在订约日之前一次性付清给被告,此前所交的定金10000元充抵价款;被告于2005年7月4日将上述房地产正式交付给原告，并保证上述房地产权属清楚，若发生与被告方有关的产权纠纷或债权债务，概由被告方负责清理并承担民事诉讼责任，因此给原告造成的经济损失，由被告负责赔偿;由被告提供给原告办理过户的所有合法证件，费用由原告交纳;：原告中途悔约，不得向被告索要定金，被告中途悔约，则应在悔约之日起7日内将定金返还给原告，另付给原告相当于定金数额的违约金，原告不能按期向被告付清购房款，或被告不能按期向原告交付房地产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产价款的千分之十五的滞纳金。当日原告即付清了购房款24000元(共中10000元为预交的定金抵作购房款)，在办理时，因被告的房屋所有权证曾给案外人陈春彦贷款时设定了抵押登记，该贷款尚未还清而未能办理过户。2005年7月11日，被告出具保证，称陈春彦若在7月15日归还不了，则购房款和5000元由李凤馨负责，并让原告先装修，限期于(7月)18日过户，当日被告将房钥匙交付原告，原告即开始了装修前的准备：拆除了三个木框玻璃窗、水池和房顶纤维板、铲了房屋墙面等。2005年7月18日被告仍未能办理过户。2005年7月21日，原告及其父黄仁源为该房屋过户的问题找到被告，被告向原告方支付了3000元保证金，并由黄仁源当场出具收到过户保证金3000元的收条，被告出具书面保证，言明在2005年8月30日保证过户，如到期不能过户，所交给黄仁源的3000元由其任意支配，本人无权收回。但至2005年8月30日被告仍未能解决过户问题。2005年9月29日原告诉至本院，其诉讼请求如前所述。
本案争议的焦点在于：1、原、被告双方所订立的房地产买卖契约是否有效?2、原、被告双方履行合同义务是否符合约定?3、双方的房屋买卖契约(合同)是否予以解除?4、原告所付的购房款是否予以返还?5、原告所诉的违约金如何确定?
本院认为：原、被告的房地产买卖契约(合同)系双方自愿订立，且不违反法律的强制性规定，当属有效。在履行合同义务中，原告全面履行了合同义务：按约支付了购房款24000元;而被告在履行合同义务时，未能按约给原告提供办理产权过户所需的合法证件手续，在后来又约定了两次期限后仍不能提供的情况下，导致该房产不能按约过户至原告名下，因此，在原告请求返还购房款时，该房屋买卖契约理应予以解除，购房款24000元被告应退还给原告。原告所诉的违约金的问题，因被告在2005年7月11日的保证中承诺：如2005年7月15日归还不了房产证，购房款和5000元由被告李凤馨负责。在此，对5000元是否为违约金双方约定不明。2005年7月21日，被告在支付给原告3000元后，又书面保证：如2005年8月30日不能过户，则所交给原告方的3000元保证金由其任意支配，本人无权收回，该3000元虽由原告之父出具收条，但系在原告在场的情况下被告为保证房屋过户所付的保证金，且在庭审中原告对此3000元表示认可，因此根据双方的具体约定和原告的实际损失情况违约金应为3000元，对被告提出的要求恢复原状的问题，因被告在保证中承诺让原告先装修，原告只进行了装修前的准备工作，造成装修后果的责任不在原告，现若恢复原状，没有实际意义和价值，并必然加大双方的损失，不利于纠纷的解决。
#p#副标题#e#据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告黄德全与被告李凤馨所签订的《房地产买卖契约》予以解除。
二、由被告李凤馨于本判决生效后十五日内返还原告黄德全购房款24000元。
三、由被告李凤馨支付原告黄德全违约金3000元(被告李凤馨已于2005年7月21日支付)。
四、原告黄德全于判决生效后十五日内将房屋钥匙(包括柴房钥匙)交付给被告李凤馨。
本案受理费1220元，诉讼实际支出费1160元，合计2380元，由原告交纳受理费100元，实际支出费60元，合计160元，其余受理费1120元，实际支出费1100元，合计2220元，由被告交纳。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院提交状及副本一式两份，上诉于省汉中市中级人民法院。同时预交上诉案件诉讼费2380元，并将交费票复印件提交本院。