2001年5月，天佑物业公司向社会发布《全面招商近期开业》的广告，声称其开办的百合批发市场有部分摊位招租，每个摊位收押金500-1000元，期满1年后如不继续经营可以退还押金，第一次交纳一个季度租金，可以经营四个月等等。同年5月17、18日，李某分别向天佑物业公司交纳租赁二层71、72号摊位的押金各1000元，天佑公司出具了收据。同年9月7日，李某向天佑物业公司交纳了71、72号摊位第一季度租金各1980元，8日，天佑物业公司向李某提供了摊位，李某开始经营。同年11月，李某与天佑物业公司补签两份合同约定：李某承租百合市场二层72、79号摊位，租期12个月，自2001年9月8日起至2002年9月7日;执行季度租金制，每个摊位季度租金1980元;租金为每3个月一期，李某应在每期开始前5天将改期租金一次性付清;每个摊位收取押金1000元;如李某未按合同规定期限逾期5日仍未付清租金，天佑物业公司可以终止合同，收回摊位，抵押金及租金视为一律不退。
2001年12月8日，第二个季度租期开始，李某始终未交租金，天佑公司诉至法院，2002年1月15日，天佑公司收回李某在百合市场的71、72号摊位。
李某辩称，依照天佑物业公司的《全面招商近期开业》广告，我已全面履行了义务，是天佑物业公司严重违约，并在诉讼期间擅自收回摊位转让他人，给自己造成了重大经济损失，两份合同中“经营全年优惠一个月”及“全年优惠一个月”的字样均系天有物业公司单方年书写，应认定无效。现不同意原告之诉讼请求，同时提出反诉请求：1、判令天佑物业公司履行《全面招商近期开业》广告第3条“第一次交纳一个季度租金，可经营四个月”的承诺义务;2、恢复其对71、72号摊位的承租权;3、赔偿经济损失14175元。天佑物业公司针对反诉辩称，双方所签承租，双方应履行合同。
【审判】：
法院经审理认为，天佑物业公司发布的《全面招商近期开业》广告，仅表达了其愿意向社会出租市场摊位的意思，不具有具体的权利义务内容，因此不是要约，更不是合同，而应当认定为要约邀请。要约邀请对发布人和社会群体均不具有约束力。双方签订的是双方真实意思表示，不违反相关法律、法规及社会公共利益，应属有效。虽然实际履行的是71、72号摊位，但并未影响李某经营中的实际利益，李某在经营中也未提出异议。因此，天佑物业公司为李某提供了市场摊位及经营所必须的条件，李某应安按合同约定的期限交纳租金。由于李某未按合同约定交纳租金，天佑物业公司有权依合同约定终止合同、收回摊位。天佑物业公司按第二季度李某实际承租期限起诉请求其支付租金，符合法律规定;李某的辩称及反诉请求，缺乏相应的证据及法律依据，依照《中华人民共和国》第一百零九条、第二百二十六条的规定，判决李某于判决生效之日起10日内给付天佑物业公司租赁费1280元，驳回李某的反诉请求。
【解析】：
本案的焦点是《全面招商近期开业》广告的性质是要约还是要约邀请。如果该广告是要约，则广告商的内容一经李某承诺，就达成合意，并成为合同内容的一部分，对双方均具有约束力，即李某第一季度可以经营至2002年1月8日，天佑物业公司无权在此日期前终止合同，收回摊位，否则，构成违约;如果该广告为要约邀请，则广告的内容就不是合同的一部分，该广告对双方均不具约束力，李某必须按照合同约定期限交纳租金，否则天佑物业公司可以依据合同规定形式解除权，收回摊位。
本案中招商广告的性质属于要约邀请，理由如下：
一、从内容上看
根据我国《合同法》第十四条的规定，要约是希望和他人的意思表示，并且要约应当具备成立一个合同所应当具有的内容;要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，要约邀请不完全具备合同内容条款，否则将成为一个要约而非要约邀请。本案中，天佑物业公司向社会发布了《全面招商近期营业》的广告，是想让社会了解到其有摊位可招租，主旨在于向社会不特定的个体发出邀请，邀请其向自己发出承租该市场摊位的要约，以便签订租赁合同。从内容上看，该广告只是介绍了市场的位置、环境、条件、经营项目、商家出台的优惠政策及招商时间、地点、联系人等事项，没有规定双方具体的权利义务，是一种单方行为，不具备合同的基本内容，因此该广告不符合我国《合同法》第十四条规定的要约“内容具体明确”要件。天佑物业公司为吸引招租者而在广告中宣称一些优惠政策，仅为有可能成为双方正式签订租赁合同的一部分。但就本案而言，招商广告内容简单，亦未被后来签订的租赁合同所吸纳，因此，该广告是要约邀请而非要约。
二、从效力上看
要约表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。要约邀请只产生对方向其发出要约的可能，只要没有给善意相对人造成信赖利益的损失，要约邀请人一般不承担法律责任。本案中，该广告的发布对象是不特定的社会群体，天佑物业公司并不希望发出广告就有人去占据摊位，而是希望人们看到招商广告后来与之协商，就承租摊位、面积、期限、租金、权利义务、、解决争议的方式等方面达成合意后，收取租金，提供摊位。事实上，双方后来签订租赁合同，正式李某看到招商广告后，向天佑物业公司发出要约，天佑物业公司予以承诺的结果。
综上，天佑物业公司发布的《全面招商近期开业》广告是要约邀请不是要约。
【法律规定】：
1、《合同法》第14条规定：“ 要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：(一)内容具体确定;(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
2、《合同法》第15条规定“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”
3、《合同法》第109条规定“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”
4、《合同法》第226条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”
#p#副标题#e#5、《合同法》第227条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以。”