去年8月，原告某开发企业与被告彭某签订了一份购房协议，双方约定，彭某以159万余元的价格认购原告开发并已取得预售许可的，位于市某处的一套房屋。协议签订后，彭某向该支付了1万元的，并于数日后交付了剩余的全部房款。交款次日，双方签订了。合同中的第三条注明：彭某签订该买卖合同时，应与该房地产开发企业或其委托的公司签订服务协议。但签订合同之后，彭某因对前期物业管理服务协议中的收费标准有异议而拒绝签订该服务协议。
今年3月，该房地产开发企业以特快专递的形式催促彭某签订前期物业管理协议，结果该邮件被退回。为此，以彭某拒不履行商品房买卖合同中的约定义务，致使商品房买卖合同无法办理登记备案，合同事实上已经无法继续履行为由，起诉到法院，要求法院判决解除自己与彭某签订的商品房买卖合同。
在庭审中，开发商称：当地建设局商品房合同备案办事指南第三项规定，办理商品房合同备案应提交的文件资料包括前期，由于彭某拒绝签署前期物业管理合同，事实上自己已无法为其办理商品房合同备案。
彭某辩称：其至今未签前期物业管理协议的原因是：协议存在许多不合理收费及重复收费的地方，且曾要求开发商就此中内容进行协商，但开发商称该协议内容不能作任何修改。对此，彭某认为，在自己与开发商双方签订的所有书面材料中均没有不签前期物业管理协议就可解除商品房买卖合同的约定的情况下，开发商要求解除商品房买卖合同的诉讼请求没有法律依据。
最终，法院判定开发商与彭某所签订的商品房买卖合同不予解除。法院审理后认为，商品房买卖合同与前期物业管理协议属于两个相对独立的法律关系，在买房人已与开发商签订商品房买卖合同且已交纳全部购房款的前提下，开发商的诉讼请求不符合我国第九十四条规定的法定解除条件，最终驳回了开发商的诉讼请求。
法官说法：物业管理和不能混为一谈
本案的主审法官认为，案件的争议焦点是：开发商是否可以因购房人拒绝与其签订前期物业管理服务协议而要求法院解除其与购房人之间的商品房买卖合同。
根据法院查明的事实，开发商与彭某并没有约定拒不签订前期物业管理协议可以作为解除商品房买卖合同的条件，故开发商请求解除其与彭某间的买卖合同，必须具备我国合同法明确规定的法定解除条件。我国合同法第九十四条规定的法定解除条件是：一、因不可抗力致使不能实现;二、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主务;三、当事人一方主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;四、当事人一方迟延履行债务或者有其他致使不能实现合同目的;五、法律规定的其他情形。
可是，就本案来看，彭某在和开发商在签订商品房买卖合同中的纠纷，不满足上述任何一条的法律要件。但是，彭某的确存在一定的缔约过失。这是因为，首先，双方对均不存在不可抗力因素。其次，在商品房买卖合同中，买受人的主要是向出卖人交纳购房款，而彭某已经依约定履行了上述主要债务。再其次，在双方签订的认购书中约定，开发商已向彭某明示合同示范文本及前期物业管理协议等文件，彭某也未就此提出异议，并作出按示范文本及认购书约定签署商品房买卖合同的承诺。就此看来，彭某以前期物业管理协议中存在不合理事项为由拒签协议，但事后又未能举证证明如何不合理或违法。因此，法院认定彭某对双方未能签订前期物业管理协议的结果，存在缔约过失责任。
可是需要明确的是：前期物业管理协议属于物业服务法律关系，而商品房买卖合同属于买卖法律关系，两者属于性质截然不同的独立的法律关系，不能混为一谈。商品房买卖合同只是要求买卖双方就商品房的出售、价格、交付等达成一致，符合双方真实意思表示，这些条件一旦成就，商品房买卖合同就是有效合同，买方、卖方都无权任意撤销。
案例点评：前期物业管理协议处境尴尬
就本案来看，虽然法院认为彭某并未就前期物业的不合理及违法之处进行举证，存在一定的缔约过失。但是，现实中有大量的开发商和前期物业管理公司之间的关系，就像“父亲和儿子”。这也难怪许多业主都对前期物业管理公司心存抵触。
前期物业管理在操作中与一般意义上的物业管理有较大的差别，关键之处便在于前期物业的诞生要早于小区业委会的诞生，导致其运作过程中有相当长的一段时间缺乏小区业委会的监督。这便要求购房者在与开发商签订前期物业管理合同时，对物业收费项目、服务细则乃至收取时间进行明确的规定。
但是，就笔者所知，本案中彭某认为前期物业规定不合理的主张并非空穴来风，前期物业管理不尽如人意的情况在现实中也屡见不鲜。政府部门虽然规定了必须签订前期物业管理协议，方可进行商品房交易备案，但是，对于前期物业如何收费、如何服务等规定较为粗糙，为开发商在前期物业管理合同设置不合理条款提供了可乘之机，也让前期物业管理无法获得业主的信任，往往在业委会成立的第一时间进行替换。短暂的“生命周期”让其处境十分尴尬。
笔者认为，前期物业管理好比开发商的售后服务，其质量如何需要政府、开发商和业主共同保障。政府根据不同品质的小区出台相关的操作细则和范本;开发商为了自己的名声和品牌，用售后服务进行市场推广;业主则为了维护自身利益拒绝不合理的条款。如此一来，才能让前期物业的处境不再尴尬。