上诉人袁文红因与被上诉人廖惠兰、黄锐、原审被告赵辉艳纠纷一案，不服市城郊人民法院(2008)城民一初字第221号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人袁文红，被上诉人廖惠兰、黄锐及其委托代理人黄洁云，原审被告赵辉艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，1998年，袁文红向学校推销学生学习资料时认识时任崖城中学校长黄锐，相识一段时间后，黄锐与袁文红同居生活。1999年8月9日，黄锐通过朋友的关系与三亚市食品(以下简称食品公司)签订《职工集资建房合同书》，购买位于三亚市解放三路106号的一套(即永升阁804房)。合同签订后，黄锐即依合同约定向食品公司支付了购房款57181.80元，食品公司也依约将永升阁804房交付给黄锐，其后黄锐将该房让给袁文红居住以便俩人同居生活。袁文红于1999年9月即在该房内安装有线电视等并居住至今。2004年6月20 日，黄锐向袁文红出具《房产赠予书》，具体内容为："本人愿意将在三亚市食品贸(注：缺"易"字)公司(解放路 106号永升阁804房)赠予袁文红女士，旨在为了方便我俩长久安定的共同生活，此房产属于她，我的子女亲属不得干涉。"2005年，黄锐与袁文红因故断绝关系。2008年2月26日，廖惠兰与黄锐以黄锐未经廖惠兰同意私自将赠与袁文红的行为无效为由向法院提起诉讼。
原审法院认为，黄锐向袁文红出具的《房产赠予书》虽是黄锐当时的真实意思表示，但位于三亚市解放三路106号的永升阁 804房系黄锐在夫妻共同生活期间所购买的集资房，该房屋系夫妻共同共有财产，黄锐未经廖惠兰的同意私自将该房屋赠与袁文红的行为不符合《最高人民法院关于夫妻一方未经对方同意将共有房屋赠与他人属于夫妻另一方的部分应属无效的批复》的规定，黄锐将该房屋属于廖惠兰的部分赠与袁文红的行为应属无效。且黄锐在将房屋赠与袁文红时未取得该房屋的土地，此后也一直没有取得，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第(六)项的规定：未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。因此，黄锐向袁文红出具的《房产赠予书》应认定为，自始不具备上海合同上海合同律师法约束力。袁文红应将永升阁 804房返还给廖惠兰、黄锐。袁文红主张该房屋系其和赵辉艳所有并提交《职工集资建房合同书》、购房款收据、有线电视交费发票、电网改造费收据、电费交费存折、学习资料、订书收据及《关于香蕉和芒果种植预测》等证据予以证实。原审法院认为，《职工集资建房合同书》的买受人系黄锐，购房款收据载明的交款人也系黄锐，因黄锐与袁文红同居几年且黄锐曾将该房屋赠与袁文红，袁文红持有上述二份证据的原件并不足以证实该房屋系袁文红出资购买;有线电视交费发票、电网改造费收据、电费交费存折等证据只能证明袁文红在该房屋居住的事实，也不能证明该房屋系其出资购买;学习资料买卖合同、订书定金收据及《关于香蕉和芒果种植预测》等证据即使能证明袁文红有购买房屋的资金，但并不等于能证明该房屋就是袁文红出资购买。袁文红和赵辉艳的证据不足以证实该房屋系袁文红出资购买，不予采信。袁文红主张其于1998年3月给黄锐80000元存入银行，而购房款系从中支出，但未提交证据证明其主张，应承担举证不能的上海合同上海合同律师法责任。袁文红主张该房屋系其装修，但未提交证据予以证实，应承担举证不能的上海合同上海合同律师法责任。袁文红和赵辉艳主张本案已过二年的诉讼时效，本案中，廖惠兰、黄锐主张的是黄锐未经廖惠兰的同意私自将夫妻共同共有的房屋赠与袁文红的行为无效，诉讼时效应从廖惠兰知道或应当知道其合法权益受到侵害时起算，但袁文红、赵辉艳主张的诉讼时效的起算时间是购买房屋的时间或黄锐将房屋赠与袁文红的时间，且袁文红、赵辉艳未能提交证据证实在其主张的时间廖惠兰已知道或应当知道其合法权益已受到侵害，应承担举证不能的上海合同上海合同律师法责任，其主张不予采信。廖惠兰、黄锐主张赵辉艳将房屋出租给他人并收取租金，但提交的证据照片不足以证实其主张，应承担举证不能的上海合同上海合同律师法责任，其主张也不予采信。赵辉艳并未占用涉案房屋，黄锐赠与的对象也不是赵辉艳，廖惠兰、黄锐主张赵辉艳返还房屋没有事实根据，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第(六)项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、黄锐于2004年6月20日向袁文红出具《房产赠予书》无效;二、袁文红应在判决生效之日起三十日内将位于三亚市解放三路106号永升阁 804号房屋返还给廖惠兰、黄锐。案件受理费1230元，由袁文红承担615元，退回廖惠兰、黄锐615元。
上诉人袁文红不服原审判决上诉称，一、一审判决查明事实不清。1、一审查明"黄锐与袁文红同居"是对事实的淡化。我与被上诉人黄锐不是一般意义上的同居，而是公开以夫妻名义同居。1997年9月我与黄锐认识，1998年2月正式以夫妻名义同居，这种关系黄锐全家都予以认可。黄锐带着我以其小老婆的身份走访其亲情好友，甚至将我的户口落到他亲属家。2002年6月16日，我与黄锐一起带着大老婆廖惠兰到治疗肾病(同去的还有其四姐夫)。我出资7万元与黄锐的两个儿子一起经营果园，为了其二儿子黄洁霖，一起前往胜利路二轻物资公司宿舍401房看房买房(第二期房款5万元由我出)，一起操持该新房的装修。十年来我全面融入了黄锐的家庭。2、一审判决认定三亚市解放三路106号永升阁804房是黄锐出钱购买，不是事实。而事实是黄锐与我正式以夫妻名义同居后便商量，他家里原有的房子就留给他的儿子，我们另买一套居住。1999年3月我将80000元交给黄锐，黄锐开始托关系在三亚市内找房子，找到食品公司新建的永升阁后于1999年8月9日黄锐将钥匙交给了我后。因黄锐还在上班，大老婆廖惠兰患肾病，精力不够，装修就由我具体操持，装修费也是我出，我一边装修一边住在里面，黄锐周末就过来看看。1999年黄锐的只有1000多元，要给儿子找工作，要开办果园，要给大老婆廖惠兰治疗肾病，哪来的这么多钱买房子?购买永升阁804房、装修、办果园、购买胜利路二轻宿舍401房二期款等等都是我出资的。儿子找工作、儿子结婚、儿媳妇生小孩，哪一件事不是花我的钱?十年来，我做中小学学习资料生意赚的钱(仅崖城中学就净赚了10多万元)，几十万元全花在了黄锐身上。二、一审判决认定事实错误、适用上海合同上海合同律师法错误。1、认定永升阁804房是黄锐夫妻共同财产，完全不符合客观事实，前面我已经讲清楚了这套房子的来历、资金的出处、黄锐的经济情况，黄锐根本没有经济能力。2、一审适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第(六)项认定《房产赠与书》无效是错误的。这是对上海合同上海合同律师法的错误理解和滥用。合同无效只能依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，而不适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项的规定，其上海合同上海合同律师法后果只能是我在办理产权过户登记前，需要先将804房的办到黄锐的名下，才可以再办到我的名下，否则，房地产管理部门不受理我的过户登记申请。一审判决以此认定合同无效明显错误。基于上述事实和理由，请二审人民法院尊重客观事实，驳回廖惠兰、黄锐的诉讼请求。
#p#副标题#e#被上诉人廖惠兰、黄锐辩称，一、一审判决认定的事实清楚、客观，符合实际情况，请求二审予以采信。1、答辩人黄锐与被答辩人当时就是以朋友关系来进行交往的，事实上答辩人黄锐从来没有离开过家庭与被答辩人共同生活，更不用说公开以夫妻名义带着被答辩人出入社交场合，同居生活。答辩人廖惠兰从来不知道答辩人黄锐背着她与被答辩人来往，更不要说怀疑他们之间的关系。想当初，1998年2月被答辩人来三亚后，生活无着落，居无定所，举目无亲，艰难度日，答辩人黄锐动了怜悯之心，1999 年才帮助被答辩人推销些学生资料，但收入微薄难以立足。帮被答辩人户口落到三亚是事实，但不在黄锐亲属家中。事实上从 2002年6月底到2004年7月底双方矛盾不断，被答辩人无法在三亚生活，2004年10月只好回韶关生活。2008年1月答辩人提出要收回房子，被答辩人才从广东韶关赶回三亚。被答辩人说她出资70000元与答辩人两个儿子一起经营果园，为答辩人二儿结婚买房出5万元，又所谓做十年学生资料生意赚几十万元全花在黄锐身上以及儿子工作等等均属谎言，与本案无关。1994年后，答辩人两个儿子在朋友相助下合作投资种植香蕉和西瓜直到现在也未间断，除工资外收入不少。全家年收入可想而知!2000年秋季省市教育部门下令任何学校不得与私人订购学生学习资料，由全省各新华书店发配，被答辩人原先与一些小学校订的合同已经终结。2000年秋到2003年秋她与三亚市某些边远地区农场和私人学校偷偷做些生意也已结迹，她何来做十年中小学资料生意?她何来赚几十万元?相反，被答辩人要求答辩人黄锐担保其借款9000元还赌款，自2004年10月回大陆后一直耍赖未还，原条据还在。一审认定三亚市解放三路106号永升阁804房是答辩人黄锐出钱购买，属于两答辩人的夫妻共同财产，完全正确。试想被答辩人当时连生活都无着落，哪来的80000元交给答辩人黄锐买房，退一步来说，被答辩人意外有了80000元，买房时为何不用被答辩人的名字签合同购买。被答辩人明知她和答辩人黄锐没有进行，二人不是合法夫妻，其财产关系不受上海合同上海合同律师法保护，被答辩人如果是真的出了钱是不可能要答辩人黄锐的名字去签合同买房的，或者说最起码不会只签黄锐的名，被答辩人的名字也会签上。答辩人黄锐正是因为与被答辩人之间的关系不便于公开，所以才隐瞒妻子答辩人廖惠兰，私下购买这套房屋，并无偿的提供给被答辩人居住。争执的房屋系二答辩人夫妻关系存续期间，答辩人黄锐单方面购置的财产，属于夫妻共同财产。被答辩人算过从1999年到现在2008年这期间的房屋租金吗?答辩人不要求返还租金损失，这已经够开恩了。答辩人通过正当合法途径收回自己的财产，这本是天经地义的事。二、一审认定永升阁 804 房是答辩人夫妻共同财产，完全符合客观事实。无论从购房资金的出处、答辩人当时的经济能力，以及购房的过程和最后合同签订，都说明房屋是答辩人黄锐购买，与被答辩人无关，它属于二答辩人的夫妻共同财产。答辩人黄锐未经答辩人廖惠兰同意单方面将该房屋赠与被答辩人的行为是无效的民事行为，再者房屋赠与行为是一种登记才有上海合同上海合同律师法效力的行为，答辩人黄锐与被答辩人袁文红之间的赠与没有取得登记许可，它是一种无效的行为。类似的案件，其他法院也作出过判例，判决这种赠与行为无效。综上，一审判决认定的事实是清楚的，适用上海合同上海合同律师法是正确的，判决结果是公正的，请二审法院尊重客观事实，主持正义，充分保护答辩人的合法权益，驳回被上诉人的上诉请求。
原审被告赵辉艳陈述称：被上诉人说我将涉案房屋出租没有事实根据。
本院经审理查明，原审查明的事实成立，应予确认。另查，黄锐与食品公司签订《职工集资建房合同书》购买位于三亚市解放三路106号永升阁804房后，将该房的购房合同和购房款发票交给袁文红。此后，袁文红对该房装修买家具居住至今。
本院认为，关于谁出资购买涉案房屋的问题。黄锐与食品公司签订《职工集资建房合同书》，约定其购买位于三亚市解放三路106号的集资房一套即永升阁804房。合同签订后，黄锐依约定支付了购房款57181.80元，食品公司也将该房屋交给黄锐使用。购买房款收据上有黄锐签名并由其持有。虽然其后黄锐将该购买房屋合同、收据交给袁文红，并由袁文红对该房屋进行装修使用至今，但袁文红持有的证据不足以证明其出资购买该房的事实。因此，原审法院认定该房屋系黄锐所购买，对袁文红主张不予采纳是正确的。
关于涉案房屋是否属于黄锐、廖惠兰夫妻共有财产的问题。从本案现有证据来看，黄锐与廖惠兰为夫妻关系，对此，袁文红没有异议。在持续期间，黄锐出资购买涉案房屋应依法认定为黄锐、廖惠兰夫妻共同财产，黄锐与廖惠兰对该房屋享有平等处分权。袁文红主张涉案房屋不是黄锐、廖惠兰夫妻共有财产，于法无据，本院不予支持。
关于赠与合同的效力问题。首先，由于涉案房屋从购买时至今未办理土地房屋权属相关手续，根据1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第(六)项规定"未依法登记领取权属证书"的房屋不能转让(赠与)。因此，原审法院认定黄锐与袁文红之间赠与行为无效并无不当。其次，黄锐与袁文红之间的关系属于同居关系，黄锐在同居期间将其购买的房屋赠与袁文红的行为违反了公序良俗，依法也应认定赠与合同无效。另外，即使赠与，在该房屋权利没有转移袁文红之前，根据《合同法》第一百八十六条规定，黄锐也可以行使撤销权。综上，袁文红上诉无理，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1230元，由上诉人袁文红负担。