中国法院网讯  所购的二手房已经交房，可是新房东却发现房内的其他人的户口一直无法迁出，怎么办？日前，市一市民周某就通过事先在合同中约定了有关户口不迁出的违约责任事项，结果通过法院诉讼有效地保护了自己的权利。
        2004年4月15日，周某与侯某签订了一份《上海市房地产买卖合同》，购买了一套房价315000元的房屋。双方在合同中约定在2004年5月1日交房，对户口问题也专门作了特别约定：“出卖方户口于交房前三日内迁出，如逾期未迁出则按房价的每日万分之五向买入方支付违约金。”
        2004年4月23日，周某取得该房的证。可是在周某入住房屋后，发现该房内仍然有他人庄某某的户口一直没能迁出。2004年9月29日，周某将侯某告到法院，要求侯某支付违约金23600元。
        实际上，侯某所出售的房屋是她在2004年1月3日购买夏某的，当时购买房屋后，夏某的女儿庄某某在该房内的户口就一直没能迁出，这种情况一直延续到侯某再将房屋转手卖给周某后，最终导致周某提起诉讼。到法院受理案件后的2004年10月17日，庄某某的户口也迁出了上述房屋。但周某仍然要求追究侯某的违约责任。
        在法庭上，对于周某的起诉，侯某则认为，该房屋交易之时是庄某某的户口在房屋内，而她自己的户口根本不在房屋内，所以不存在“逾期迁出出卖方户口”的违约行为。
        法院则审理认为，侯某在签订合同时,明知其出售的房屋内原有户口为庄某某,法院认定合同中特别约定的交房前三日内迁出“户口”是出售房屋内的户口，而不仅仅是侯某自己的户口。按合同法的规定，侯某因第三人的原因不能严格履行合同，已经构成对合同相对方周某的违约。最终杨浦区法院判决，侯某支付周某违约金23600元。
        法官提醒，目前户籍管理问题比较复杂，对于购房者而言，为了避免风险，最好在房屋买卖合同签订之前，就能充分了解该房屋的户籍情况。为防万一也可在合同中约定以户籍迁移为条件的违约     责任，要求未按照约定迁移户口的售房人承担违约赔偿责任，直至解除合同，也可以以户籍迁移作为支付部分房款的条件以保障自身的利益。