附随义务_法律合同、公司法律合同、合同法律纠纷,合同咨询、合同范本下载
当前位置: 主页 > 法律实务 > 合同法律实务 >

附随义务


      案情简介:

      原告某食品公司

      被告某房地产公司

      案由商品房买卖合同纠纷

      案情:

      原告与被告于1999年9月21日订立了购买被告开发建设的底商500平方米,单价为9800元,共计房款490万元,合同约定于1999年12月31日交房。付款方式为1998年12月15日定金50000元,1998年12月25日交纳房款147万元,1999年9月20日交纳房款147万元。工程结构封顶时交纳98万元,房屋交付时交纳房款73.5万元,办理手续时交纳房款19.5万元。原告分别按照合同约定的时间及方式支付了前3期的房款共计299万元。被告于2001年1月14日以原告第四期房款逾期未付10个月为由向原告发出解约通知书解除了与原告的合同。并于2001年1月22日将合同项下的房屋以12000元/平方米的售与北京市某银行。并为该行办理了入住手续。原告认为工程封顶被告应当赋有通知义务,被告单方解约属于违约行为,且该房已为善意第三人占有使用,实际履行已不可能,应当承担违约责任并赔偿原告的损失。被告辩称原告对于工程封顶知晓,且在付款条件成就时两次书面通知原告付款但原告拒不履行义务,致使被告的合法权益受到损害,被告依据合同中关于解约的约定行使合同的解除权并无不当。不够成违约,不应当承担违约责任亦不应当赔偿原告的损失。经过审理法院认定如下事实并依法作出了裁判。

      法院认为原告与被告签定的合同真实有效,合同中约定的第四期工程款的支付时间是在工程封顶时,被告在此应当赋有通知义务,正是由于被告未履行通知义务擅自将房屋出售给第三人是造成合同不能够履行的主要原因,被告应当返还原告的购房款,由于被告的违约行为造成原告的损失应当予以赔偿,关于损失的计算方法按照被告出售给银行与合同约定的价格差价计算。故判决被告返还已收的工程款299万元,并一次性赔偿原告100万元。

      在本文中我们针对此案讨论三个问题。

      第一个问题是被告应当通知原告的义务是何义务。

      法院的判决确认被告应当赋有通知义务。按照双方订立的合同条款中并未约定被告通知原告及在何时通知以何种方式进行通知,为何法院要在判决中指出被告未尽通知义务,而且正是因为被告未履行此义务才导致被确认违约,从而败诉的。那么这一义务是什么义务呢?这一义务称为“附随义务”。是依据诚实信用原则,随合同关系的发展而不断发生的,附随义务不是双方当事人在合同事先明确约定的也不是法律上明文规定的,而是随着当事人在合同履行过程中要求当事人负担的诚信义务。这种义务在当事人订立合同时是否发生不确定,在合同履行中出现情况时如果当事人不履行这种义务相对方就会受到损害。但是,在一个具体的合同中当事人之间到底会发生什么样的附随义务,一方面由当事人判断另一方面由法官予以判断。附随义务的种类、形式比较多样,我国的《合同法》列举了通知、协助、保密等方式种类,但在实践中不限于此。列如,照顾义务、保管义务、保护义务等等。对于附随义务按照其功能分可以分为实现主给付义务,使给付利益获得最大,列如以通知、协助的方式;再一种功能是为了维护对方利益列如保护的方式。

      就本案而言被告的通知义务即为附随义务。原告被告在合同订立时并未约定“工程封顶”即通知原告,而是在合同履行到这一阶段被告应当作出的义务。从这一附随义务来讲其功能在于实现合同中约定的原告在“工程封顶时支付第四期房款”的主给付义务。所以被告在付款条件成就时向原告发出通知。被告作为合同项下房屋的建设单位,对于工程进度应当较于原告更加容易获悉,而且亦应当先于原告知晓,这就决定了当合同履行到此时被告赋有依诚实信用原则提醒、通知原告的责任与可能。笔者认为在此时被告向原告发出的通知内容不应当是“催款函”,而是告知原告“工程封顶”为内容的“付款提示”。“付款提示”的内容应当明确“工程封顶”的时间、原告付款的最后期间、逾期付款的后果。至于被告在法庭上出示的“催款函”应当是在确定最后付款日到来时原告未与履行时发出的,其目的是为了当原告在合理的宽限期内仍不履行付款义务时,以确定合同中约定的解除条件具备,被告取得合同的解除权,可以解除合同。

      第二个问题被告是否可以行使解除权。

      本案被告在原告未与付款的情形下向原告发出了《解约通知书》解除了与原告的购房合同,并嗣后将合同之标的物售与第三人,造成原告不能够取得该房产。那么被告是否可以行使合同中约定的解除权呢?行使合同解除权的依据是什么?合同解除权是指合同当事人在合同订立之后履行过程中,因一方的根本违约造成合同不能够履行合同目的不能够实现而将合同关系自始或向后消灭的权利。合同解除权的取得来自法律的规定和当事人的约定。由于解除权属于形成权,它的行使即产生解除合同的法律后果。因此,当事人拥有解除权是行使解除权的前提。但是,解除权的行使必须符合法律的规定当事人的约定的条件,必须采用明示的方式。按照我国的《合同法》规定当事人双方可以约定解除合同的条件,解除条件成就时解除权人可以解除合同。又规定当事人一方有下列情形之一时(因不可抗力致使合同目的不能够实现;在履行期届满之前,一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;一方当事人迟延履行主要债务的,经催告后在合理期限内仍未履行;当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能够实现合同目的的;法律规定的其他行为。)另一方当事人可以解除合同。

      合同解除权分为约定解除权与法定解除权。结合本案的被告所行使的应当是约定解除权。按照原告与被告签定的购房合同中关于“逾期付款”一节的约定“买受人逾期付款超过30天的合同继续履行,但是应当按照日万分之三支付违约金至实际付款日止;买受人逾期付款超过90天的出卖人有权解除本合同……”。同时,合同中关于“付款方式”中约定“工程结构封顶时支付98万元”。即为原告的付款条件,当这一付款条件成就时原告就应当按照合同的约定支付应付款项,如果逾期未支付时应当承担违约责任,超过30天的合同继续履行原告支付违约金,超过90天时由被告选择是否解除本合同。解除合同的决定通知一经作出本合同即告解除,同时原告承担相应的违约责任。