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出租房屋存在消防安全隐患 租赁合同是否有效


  [案情]

  王某与天一公司于2004年4月签订房屋租赁合同一份,约定将天一公司房屋租于王某用于餐饮、客房和桑拿,月租金为8000元,一方违约承担违约金5000元。承租人拖欠租金累计达10天的,出租人有权终止合同,租金按半年结算。合同签订时,该房屋经消防验收同意投入使用,验收报告同时进一步完善各项消防安全管理制度,对建筑内配置的消防器材应当定期维护保养,保证完好有效;已经消防验收的工程如有改建、扩建、用途变更,应向公安消防机构申报审批,该意见还注明:经营场所不得用作人员住宿。

  2006年10月区公安消防大队发出两份分别对自用喷淋系统和消除火灾隐患的限期改正通知书。后由于消防隐患未能清除,王某所从事的餐饮等活动无法进行,王某遂诉至法院要求确认双方所签订的合同因违反法律强制性规定而无效。

  [分歧]

  本案在审理过程中,共形成两种意见。一种意见认为,原被告之间的房屋租赁合同因违反消防法消防安全的强制性规定,应属无效合同;另一种意见认为,根据当事人意思自治及保护交易安全原则,应认定本案合同为有效合同,如果消防设施存在问题,影响生产经营的,可以申请撤销双方所签订的合同,而不应作为认定合同无效情形。

  在此,笔者同意第二种意见。本案将试从以下几个方面分析原被告双方所签订合同的效力问题。

  [评析]

  一、从意思自治原则看本案合同的效力

  民法上的意思自治原则,又称私法自治原则,“指私人相互间的法律关系应取决于个人之自由意思。只要不违反法律之根本精神,个人之法律关系均可依其自己的意思,自由创设。”[1]意思自治原则的出现是与私有制社会商品经济的发展相联系的,其作为一种意思形态的存在,反映了经济发展的内在规律性,是市场经济发展的内在要求。在市场竞争条件下,市场将产生资源的有效配置,从而使生产处于其生产可能性边界上。当所有行业都受到竞争的抑制与平衡作用时,市场便能够使用最有效率的技术和最低数量的投入,生产出有效的产品组合。是否交易,如何交易,完全取决于当事人的意志。交易自由才能促进竞争,有了竞争社会才会发展,资源才能发挥最大效用。英国著名法学家梅因曾就此讲过一句话:“我们可以说,直到现在,进步的、社会的发展就是由身份到契约的过程”。因此,在不违背公共利益的前提下,应充分的尊重当事人的自由意志。对于意思表示有瑕疵的,可以通过当事人协商、申请撤销的方式予以补救。

  本案中,原被告双方对租赁合同的标的物、价款等均作了约定,根据保障当事人的意思自治原则,应确认双方所签订合同的效力。

  二、从合同法制定的目的,即维护交易安全、鼓励交易原则来看本案合同的效力

  合同法的基本原则是鼓励交易、维护交易安全,为适应鼓励交易、增进社会财富的需要,现代各国合同法纷纷变革,大都减少了在合同成立方面的不必要的限制,并广泛运用合同扩张解释的方法而促使更多的合同成立。

  在实践中,对合同无效的认定,较为严谨。如果轻易认定合同无效,将导致合同无效数量大量增加,而合同的大量无效不仅导致了交易成本的增加,同时也导致了人们对合同的不信任感,使合同这一市场经济的纽带和桥梁不能有效地发挥作用。另外由于合同无效的轻易认定,滋生了欺诈、不守信用者的侥幸心理,使其可以放心大胆地背信弃义、损人利己,而不受违约责任的制裁。实践中,一些违约者利用合同的瑕疵和红间文件的规定,最终使合同无效,从而轻易的达到撕毁合同和逃避违约责任的目的,已成了我国合同法实践中司空见惯的现象[2].

  故为了维护交易的安全稳定,防止当事人恶意不履约心理,在不损害国家利益和公共利益和法律强制性规定的前提下应 认定合同无效。

  三、从交易成本看本案合同的效力

  合同交易成本是指在缔结、履行合同过程中发生的交易成本,它主要包括缔约成本、履约成本和救济成本三个方面。合同交易成本的计算是评价当事人行为是否有效的一个客观标准。当大家都为一个行为时,从合同交易成本最小化原则出发,通常应认定该行为有效。本案中原被告双方签订的系房屋租赁合同,被告在签订合同时已取得安全许可,保障了房屋的通常使用用途,其出租的房屋可能被实际用于多用用途,如果在缔约时要求出租方承担过多的专业规范要求,并将起作为合同是否生效的必然性要求,将导致大量的合同被归于无效,这将大大的增加缔约、履约和救济成本,不符合经济发展的客观规律需要,故不能不分情况的一概认定合同无效。另外,本案中,承租人在承租方去后,完全可以在征得出租人同意的情况下,为承租并准备用于经营住宿、餐饮等公众聚集场所的房屋增设消防设施,使其符合保证消防安全的要求。根据交易成本最小化原则,在当事人对合同承租后的特殊消防安全无约定的情况下,应认定合同有效。

  四、从诚实信用原则看本案合同效力的认定

  所谓诚实信用,是指在市场活动中,要讲究信用,恪守诺言,诚实不欺,在不损害他人利益和社会利益的前提下追求自己的利益。

  本案中,双方合同签订已有两年,消防实施不足以用于餐饮、客房等是客观存在的,在这期间,双方均未提出异议,如果此时简单的认定合同无效,将严重损害出租人的合法权益,有违诚实信用原则,同样也不利于房屋租赁市场的稳定。故根据诚实信用原则的客观要求,应认定双方所签合同为无效合同。对于现存在的消防安全不合格致不能正常营业,可以由原被告双方协商,对消防实施进行整改以达消防安全,如果协商不成,可以合同目的不能实现为由,请求撤销双方所签订的合同。

  五、从现行法律规范看本案合同的效力

  本案的争议焦点为本案双方争议房屋未经消防验收合格是否违反《消防法》的强制性规定。我国《合同法》规定违反法律强制性规定的合同为无效合同。

  我国《消防法》第10条第3款规定:“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时,必须经公安消防机构进行消防验收;未经验收或者经验收不合格的,不得投入使用。”

  笔者认为,消防法所规定的经消防验收合格后方才投入生产使用,是对房屋的使用用途作出规定,这里的使用应指生产生活使用,而非指房屋出租行为。《消防法》第12条将歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场、集贸市场等公众聚集的场所的消防安全赋予经营者承担也印证了这一说法,公安消防机构对公众聚集场所未经消防安全检查或者检查不合格,处罚的对象也是擅自使用或者开业、经营者而不是房屋出租人。