主合同条款不一致房产商应退还定金

　　案情回放

　　林先生与某房产公司先签订了一份商品房定购书，约定由林先生向房产公司预定购买商品房一套，总房价款为人民币69万元。该定购书还约定，林先生需交付定金1万元人民币，如果到期林先生未履行承诺的义务，房产公司有权将此房转卖他人，并且已交的定金也不予退还;如林先生履行了义务，房产公司却转卖他人，则房产公司须双倍返还定金。定购书签订后，林先生依约支付了定金。但此后，双方在订立正式的商品房预售合同时，却在交房时间上不能协商一致，最终导致预售合同未能订立。随后，林先生要求房产公司退还定金遭到拒绝，遂诉至法院。

　　法院审判

　　一审法院认为，林先生没有在定购书约定的期限内与房产公司签订预售合同，违反了定购书中的约定，理应承担违约责任。据此判决对林先生要求房产公司退还定金1万元人民币的诉讼请求不予支持。

　　林先生不服提起上诉。二审法院认为，在林先生与房产公司订立的商品房定购书中，没有关于房屋交付时间的约定，林先生与房产公司在就房屋交付时间问题未能协商达成一致的情况下，拒绝订立预售合同并及时通知了房产公司，具有正当理由，房产公司应当全额返还定金。最终，二审法院判决房产公司返还林先生交付的1万元人民币定金。

　　业内点评

　　在房屋买卖合同纠纷中，经常出现购房人与房产商预先签订一份房屋认购书，购房人向房产商交付一定数量的定金，而随后双方在签订房屋预售合同时发生条款不能协商一致的情况，并导致房产商拒绝退还定金。

　　然而，对于当事人间不能就主合同的条款协商一致的情况，不能一概认为是一方当事人拒绝订立主合同。如果该主合同的条款在定购书中已经有了约定，则双方当事人应当接受，否则即属于拒绝订立主合同，是对预约义务的违反，可以适用定金罚则;如果当事人协商的主合同条款在定购书中没有约定，属于当事人协商不成的，则不能归责于任何一方当事人，也不能适用定金罚则，接受定金的一方当事人应当原额返还定金。因为，如果将主合同条款在定购书中没有约定、属于当事人协商不成的情形认为是一方当事人拒绝订立主合同而适用定金罚则，那就等同于是要求购房人在订立了认购书之后，必须无条件地接受房地产商提出的任何一项主合同条款，这不符合合同法的公平、诚信原则。