【租赁】王文军房屋租赁合同纠纷案(代理词)

　　代 理 词

　　审判员：

　　作为原告(反诉被告,下同)王文军的代理人，本律师发表代理意见如下，供法庭在评议本案时参考：

　　一、关于本诉

　　争诉双方在庭审中，对本诉部分没有争议。被告(反诉原告,下同)应于2007年9月10前支付第三年的下半年租金(2007年9月1日至2008年2月28日)10万元整，但被告除于2007年9月5日支付2万元租金外，尚欠租金8万元整。

　　又按照双方所订《租赁合同》第10条第2款有关“逾期交付房租，每逾期1日由甲方(原告)按租金额的千分之五向乙方(被告)加收违约金”的规定，至今日，已逾期213天，被告应付违约金80000.00元×5‰×213天=85200.00元(相当于每天应付违约金400.00元)。

　　2008年3月10日前，被告应付2008年3月1日至8月31日的租金10万元整，至今日，已逾期32天，被告应付违约金100000.00×5‰×32天=16000.00元(相当于每天应付违约金500.00元)。此外，还应支付32天的租金200000.00元÷365天×32天=17534.25元(相当于每天应付租金547.95元)。

　　被告共计应付租金97534.25元，应付违约金101200.00元，两项共计198734.25元。今天之后，贵院每迟判一天，应多判租金和违约金计400.00元+547.95元+500.00元=1447.95元。

　　二、关于反诉

　　被告指控原告出租的房屋有三个包间漏水，要求原告赔偿损失261850.00元。争诉合同并没有规定原告出租物的质量标准和维修义务，但根据《》第221条有关“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承担人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，由于被告并没有向原告提出在合理期限内维修的请求，因此谈不上原告拒绝履行维修义务的问题，更谈不上由原告承担维修费和扣减租金的问题。

　　此外，被告没有证据证明其实际支出的12850.00元维修费和10000.00人身损害赔偿费与漏水有关，因此无权对此主张权利。被告返还租金、赔偿经营损失的请求，既无合同依据，也无法律依据，依法不能成立。

　　另需特别指出，房屋漏水本身不属于违约问题，而只属于出租人的维修义务。因此，租赁物漏水本身不是出租人的违约，只有在承租人要求维修而出租人拒绝维修时，才构成违约。

　　根据国大物业管理有限公司于2008年3月28日的证词，被告提出的维修请求均已得到了满足。原告并没有拒绝维修，只是拒绝了被告不合理的赔偿请求。被告举出的两份函件，也只是赔偿请求，而不是维修请求。因此原告并没有拒绝维修，从而也就不构成违约。

　　综上所述，在被告没有任何遭原告拒绝的维修请求的情况下，原告没有支付与漏水有关的维修费、扣减租金、赔偿损失的义务，原告拒绝被告不合理的赔偿请求不构成违约。因此，请支持原告的本诉请求，驳回被告的反诉请求。