【租赁】房屋租赁合同纠纷裁决书
仲裁委员会
裁决书
(200*)淄仲裁字第*号
申请人：省**纺织公司。
住址：**市**路。
法定代表人：李**，总经理。
委托代理人：王**，男，19**年*月生，本公司职员。
被申请人：**证券经纪有限公司。
住址：**市**路*号。
法定代表人：***，董事长。
委托代理人：孙**，男，19**年*月生，本公司职员。
上列双方当事人因房屋租赁合同产生争议，申请人山东省**市**纺织公司(以下简称**纺织公司)根据合同中的仲裁条款向本委申请仲裁，本委依法受理。由本委主任指定的首席仲裁员***、由申请人选定的仲裁员***及被申请人选定的仲裁员**组成仲裁庭，对本案进行了不公开开庭审理。申请人**纺织公司的委托代理人王**，被申请人**证券经纪有限公司(以下简称**证券公司)的委托代理人孙**均参加了本案的仲裁活动。本案现已审理终结。
申请人**纺织公司仲裁申请书称：我公司与被申请人**证券公司签订了房屋租赁合同。合同约定，我方将座落在**区**路**号所属的****场地，出租给被申请人，租期到2003年12月31日，租金每年300000元，每年分两次付清年度租金，即在当年的3月25日前和8月25日前各支付年度租金的50%;对违约责任作出约定：若一方违约承担200000元违约金。2001年9月27日，租赁合同经市工商局进行了鉴证。被申请人**证券公司将承租房屋交由其下属的山东**证券经纪有限公司**市**路证券营业部使用，开展证券经纪与交易业务。合同在履行过程中，被申请人违反租赁合同的规定，在拖欠租金并未与我方协商及事前通知的情况下搬出承租房屋。事后我方多次找被申请人协商未果。请求被申请人支付拖欠的租金103449.37元(截止2002年9月)，并承担违约金200000元。
申请人**纺织公司向仲裁庭提交了以下证据，并经当庭质证。
1、**纺织公司与**证券公司所签《房屋租赁合同》一份。
2、山东省**市租赁业专用发票(记帐联)二张。
3、**证券公司**路营业部与张**所签《房屋租赁协议书》一份。
4、**证券公司**路营业部营业许可证一份。
被申请人**证券公司辩称：1、我方与申请人所签订的房屋租赁合同是无效的合同，双方实际没有履行。双方签订该合同的真实目的仅仅是为了办理工商登记手续，在该合同的封面上注明“办证”二字，该合同申请人与被申请人都没有保存，仅存于工商登记档案，该合同签订的时间1999年4月13日是虚假的，合同约定的租金每年300000元是随意写的。双方在事实房屋租赁关系中，都没有执行该合同的条款，且该合同签订后也未经有关部门登记备案，因此是无效的，申请人不能依据无效的合同向我方主张违约金。2、我方与申请人在事实上的房屋租赁关系中，双方一直按照申请人在1994年1月6日同**投资公司签订的合同执行的，我方向申请人缴纳租金也是按该合同规定标准执行的。在2002年6月6日申请人向我方出具的交费函及2002年7月申请人在向**区法院起诉我方及**投资公司的起诉书上，申请人均是主张我方与申请人是按上述合同履行的。申请人不能依据其和他人签订的合同向我方主张违约金。3、我方与申请人解除双方事实上的房屋租赁关系是双方协商一致的结果，并于2002年6月5日办理了交接清点手续，双方的租赁关系终止于2002年6月5日。我方不存在违约问题。4、我方不欠申请人租金。我方是于2001年10月份使用申请人的房屋，到2002年6月5日共使用不到9个月的时间，而我方按申请人与**投资公司约定的房租标准，已向申请人交纳了10个月的房租，因此，我方不欠申请人房租费。
被申请人向仲裁庭提交了以下证据，并经当庭质证。
1、**纺织公司与**投资公司所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》各一份。
2、《民事起诉状》一份。
3、交纳租赁费收据三张。
4、**证券公司与**纺织公司《****有关设施清查表》一份。
经仲裁庭审理查明：1994年1月1日本案申请人**纺织公司与**投资公司签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，**纺织公司将其所有的位于**区**路**号**商场楼房出租给**投资公司用于证券交易业务，房屋总建筑面积1600平方米，租期10年，租金前5年360000元，自1999年起在360000元的基数上每年递增5%等等。1999年4月13日，上列合同当事人双方又签订《补充协议》一份，将租金基础价格由原来每年360000元调整为每年300000元，自1999年起逐年递增5%，合同其他条款不变。上述合同和《补充协议》签订后，得到了实际履行，**投资公司将承租房屋交由其下属的**证券交易营业部开办证券交易业务。
又查明，2001年7月，原**投资公司停业，其所属的**证券交易部由本案被申请人**证券公司接管并改名为**证券经纪有限公司**路证券营业部，利用原承租的楼房继续从事证券交易业务。期间，本案双方当事人**纺织公司与**证券公司重新签订《房屋租赁合同一份》，合同约定，**证券公司租赁**纺织公司位于**区**路**号的楼房1600平方米用于证券交易业务。租赁期限从1999年至2003年12月31日，租金为每年300000元;租金的支付方式为：每年3月25日和8月25日各支付当年租金的50%;违约责任为：出租方违约，应退还承租方租金余额并支付200000元违约金;承租方违约，无权要求返还租金，并向出租方支付200000元违约金，等等。合同签订后，双方当事人到工商行政管理部门办理了合同鉴证手续。2002年3月25日和2002年4月24日，被申请人**证券公司分两次向申请人**纺织公司支付2002年度房租共121550.63元。
还查明，被申请人**证券公司未经申请人**纺织公司同意于2002年5月份搬出所承租的申请人的楼房，将其证券营业部迁往他处。2002年6月5日，本案双方当事人对原租赁房屋内的设施进行了清点。
仲裁庭认为：本案申请人**纺织公司与被申请人**证券公司所签订的房屋租赁合同是客观存在的，合法有效的，且已经得到了双方当事人的实际履行，该合同应受法律保护。双方当事人应当按照合同的约定，履行各自义务。被申请人**证券公司在合同的租赁期内未经申请人同意擅自搬出所承租房屋的行为属单方解除合同的违约行为，应当按照合同的约定承担违约责任。申请人**纺织公司请求被申请人**证券公司支付所欠租金并承担违约金的仲裁请求事实清楚，证据确凿，符合法律规定，应予支持。但所欠租金应计算至2002年6月5日双方清点房屋设施时为止，其超出部分应属申请人**纺织公司未采取适当措施防止损失扩大而产生，依法应由申请人自行承担。关于被申请人**证券公司认为双方所签合同只是用于办证并未实际履行、租赁合同未经房产管理部门登记备案应属无效、解除合同是双方自愿的及已方不欠申请人租金的答辩意见，证据不足，且与本庭查明的事实不符，于法无据，本庭不予采纳。
#p#副标题#e#经仲裁庭主持调解，双方当事人未达成调解协议。根据《中华人民共和国》第108条，第114条，第119条之规定裁决如下：
一、被申请人**证券经纪有限公司支付申请人**纺织公司房屋租金7614元、违约金200000元。
二、双方当事人所签订的房屋租赁合同不再履行。
三、本案仲裁费8994元，由申请人**纺织公司负担1769元，由被申请人**证券经纪有限公司负担7225元并支付申请人，申请人所预交的仲裁费不再退回。
四、驳回申请人**纺织公司的其他仲裁请求。
上述一、三项合计，被申请人山东**证券经纪有限公司共应支付申请人**市**纺织公司人民币214835元，于本裁决书生效后10日内付清。
本裁决是终局的，自作出之日起生效。