【租赁合同纠纷】代理词——租赁合同纠纷

　　理词

　　尊敬的首席仲裁员、仲裁员：

　　受被申请人(反诉申请人)邹×寒的委托和宝泓律师事务所的指派，广东宝泓律师事务所律师王代理了正佳企业有限公司诉邹×寒租赁合同纠纷仲裁案。现就上述案件发表如下代理词：

　　一、 本案的租赁合同应当认定为无效

　　本案的租赁合同所涉标的物在交付申请人营业时没有取得消防验收，没有取得市场登记证，违反了《广东省商品交易市场管理条例》第十二条的禁止性的规定，因此应当认定为无效的合同。

　　二、 即便合同有效，申请人的申请请求也不应得到支持

　　1、 按照双方所签订的合同约定，申请人向被申请人交付商铺的时间是2004年8月28日，但申请人实际向被申请人交付商铺的时间是2005年4月28日，整整延迟了八个月，申请人违约在先，但申请人却没有承担任何的违约责任。

　　2、 被申请人撤场并没有违约。由于申请人在交付商铺时没有依法取得市场登记证，致使被申请人在向工商管理部门申请营业执照时被拒绝，致使被申请人的经营处于一种不合法的状态，使被申请人不能实现合同的目的。这种情况下被申请人有权终止合同。而在被申请人撤场之前，申请人已经停了被申请人商铺的水电并锁住了被申请人的商铺，被申请人只有在知会申请人的物业管理机构并经其同意后才能开门将商铺内的物资搬出。因此，被申请人虽然没有书面通知终止合同，但事实证明被申请人口头通知了申请人终止合同并以撤场的实际行动通知申请人终止合同。因此申请人的撤场行为并未违约，当然就无须承担违约责任。

　　基于上述理由，被申请人不交纳租金是因为申请人没有取得市场登记证，使申请人不能办理营业执照，不能实现双方签订的租赁合同的目的，而提供相应的证明让被申请人办理营业执照是申请人的合同义务，因此，被申请人没有交纳租金的是基于合同法规定的先履行的抗辩权，并非违约行为。

　　3、 申请人于二00五年九月八日向被申请人发出的是解除租赁合同函，不同于合同约定的终止合同的条款。由于合同并没有约定解除合同的条件，因此，解除合同就只能适用合同法的规定而非租赁合同的规定。根据合同法第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据发行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据本条的规定，申请人解除合同后，要求被申请人承担违约责任是没有法律依据的。但在本案中，申请人并没有证明其有损失存在，损失多少。而且从逻辑上来讲，合同已经解除，合同就不存在了，也就不存在违约责任，因此，申请人的行为与申请人的申诉请求相矛盾。申请人按照合同中的终止条款来要求被申请人承担违约责任，显然是混淆了合同终止和合同解除的概念。另外，合同7-2规定，“租赁期间，除法定或约定事由外，任何单方提出终止本合同，均视为违约。”如前所述，被申请人终止合同是基于法律的规定，当然不需要承担违约责任。因此，其申请人的申请请求没有法律和事实依据且与其行为相矛盾。

　　4、 关于租金问题。根据合同的约定，商铺交付后有一个月的免租装修期，因此，在2005年4月28日至5月27日应为免租期。根据申请人发出的致正佳广场全体租户函，六、七月份只须交纳合同约定租金的一半。八月份租金按六折收取。上述函件，是申请人对双方租赁合同的变更，被申请人也同意上述合同的变更条款。上述合同的变更双方都同意，也不违反法律法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。因此，申请人要求按合同变更前的约定交纳租金依据违反了双方同意变更后的合同的约定，不应得到支持。

　　5、 关于滞纳金的问题。合同是申请人提供的格式条款合同，合同关于滞纳金部分的规定免除申请人的责任，加重了被申请人的责任，应当根据合同法第四十条的规定，应当认定为无效。另外，合同约定的滞纳金过分高于给申请人造成的损失，如果仲裁庭认为被申请人应该承担违约责任，被申请人请求予以变更。

　　6、 关于保证金和意向金问题。关于意向金问题，法律和合同都没有约定，申请人收取该项费用没有任何法律或双方约定的依据，应当无条件返还。关于保证金问题，被申请人终止租赁合同是基于法律的规定，因为双方签订的合同由于申请人的原因没有取得市场登记证，使被申请人不能实现合同的目的，申请人因而终止合同。并非单方提出终止合同。另外，保证金相当于合同履行的担保，申请人既然已经要求了违约金，就应当返还保证金，否则申请人是要求了双重的赔偿，既违反了法律的规定，对被申请人而言不公平，损害了被申请人的权益。

　　综上所述，本代理人认为，申请人的申请请求无理，请求予以驳回，被申请人要求返还保证金及租赁意向金反诉请求合法，请求仲裁庭予以支持。上述意见请求仲裁庭考虑

　　此致