【租赁合同纠纷】李敬义与招丽苏铺位租赁合同纠纷再审一案
广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2004)佛中法民一再字第176号
抗诉机关：广东省人民检察院。
原审上诉人(一审被告、反诉原告)：招丽苏，女，1965年3月18日出生，汉族，住广东省佛山市禅张槎镇白坭管理区渭洲村。
委托代理人：陈志雄，广东中信致诚律师事务所律师。
委托代理人：周记南，男，1976年4月27日出生，汉族，住广东省广州横江公司横江分场宿舍。
原审被上诉人(一审原告、反诉被告)：李敬义，男，1954年10月11日出生，汉族，住广东省佛山市石湾镇镇中二路2号604房。
委托代理人：黄毅杰，广东金信方正律师事务所律师。
委托代理人：闫彬，广东金信方正律师事务所律师助理。
李敬义与招丽苏铺位租赁合同纠纷一案，本院于2003年4月12日作出(2003)佛中法民一终字第81号民事判决，该判决已发生法律效力。广东省人民检察院于2004年7月16日以粤检民行抗字[2004]408号民事抗诉书向广东省高级人民法院提出抗诉。广东省高级人民法院于2004年8月16日指令本院再审。本院于2004年11月1日作出(2004)佛中法立民申字第188号民事裁定，依法另行组成合议庭进行再审，并于2004年12月28日进行了公开开庭审理。原审上诉人招丽苏的委托代理人陈志雄、周记南，原审被上诉人李敬义及其委托代理人黄毅杰到庭参加诉讼。佛山市人民检察院检察员余晓华出庭支持抗诉。本案现已审理终结。
经再审查明：2001年6月22日，招丽苏与李敬义签订《转让铺位意见书》，约定：招丽苏将其承租的位于佛山市禅城区玉带路针织城东侧1-4号的铺位(即“大可以餐厅”1-3楼)转让给李敬义经营，转让费合共15万元，李敬义先付按金8万元可进场营业;签订转让协议后，余下款项由李敬义在协议生效后分期付给招丽苏;转让必须合法，如有违法事项，由招丽苏负责，且李敬义有权将餐厅退回给招丽苏，招丽苏应即时退回按金给李敬义;李敬义需由进场之日起负责酒楼的经营费用(即税收、租金、工商、水电费等);转让合同须在进场后15天内签订等。该意见书签订当日，李敬义向招丽苏交纳了“转让铺位按金”7万元(另有10000元已由李敬义于同年6月1日先行预付给招丽苏)，招丽苏亦于同日将餐厅及附带的设备、物品交由李敬义接收经营。试经营几天后，招丽苏将准备好的《转让铺位合约书》交给李敬义，提出正式签订转让合同。李敬义审阅合约书时发现本案讼争铺位的三楼属招丽苏自行加建的违章建筑，即以双方之前签订的《转让铺位意见书》明确约定如有违法事项可将铺位退回给招丽苏为由，拒签《转让铺位合约书》。后经双方协商，李敬义于2001年7月15日将“大可以餐厅”退还招丽苏。2001年9月4日，招丽苏在介绍人许知杞家中，将“转让费按金”先行退还10000元给李敬义，李敬义当场开具收据给招丽苏。后因招丽苏一直拒不返还剩余的7万元“转让费按金”，李敬义遂于2002年1月17日向一审法院提起诉讼，请求法院判令招丽苏退还按金7万元;招丽苏提起反诉，要求驳回李敬义的诉讼请求;判令李敬义支付拖欠的转让费7万元，并支付利息2730元。
另查明：本案讼争的铺位是招丽苏于2000年8月1日招丽苏向吕森棠承租的，期限从2000年8月1日起至2003年7月31日止，每年租金105255元，到期后由招丽苏将房屋完好交回给吕森棠。招丽苏租赁该铺位后装修投资经营大可以餐厅。招丽苏向吕森棠缴交该铺位租金至2002年1月。
原佛山市石湾区人民法院一审认为：招丽苏转让餐厅必然涉及餐厅经营场所的使用权。李敬义与招丽苏虽未签订书面合同，但从双方约定的转让价款明显低于招丽苏在整个租赁期间应交吕森棠的租金额分析，转让价款不包含招丽苏与吕森棠约定的租金。由于招丽苏经营餐厅的目的是赢利，其转让餐厅后不可能再承担餐厅房屋的租金，或以低于其应交吕森棠的租金额向李敬义转租房屋，因此，可以推定，就经营场所的使用权而言，招丽苏向李敬义转让的是招丽苏与吕森棠订立的房屋租赁合同中招丽苏一方的全部权利和义务。这种合同权利义务的一并转让，应经租赁合同的一方当事人吕森棠的同意。吕森棠同意招丽苏作出转让的证据应由招丽苏提供，但招丽苏未能提供有证明力的证据，应承担举证不能的后果。据此认定，招丽苏转让房屋租赁合同的权利义务未经吕森棠同意，违反《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，是无效的。由于餐厅的设施与经营场所密不可分，因此，招丽苏向李敬义转让餐厅的行为亦无效。李敬义接收餐厅，招丽苏收取李敬义价款均无合同及法律依据，李敬义应返还招丽苏餐厅，其有权要求招丽苏退款。对无效的民事行为，法院应主动干预，但李敬义要求招丽苏返还的价款少于其已付的价款额，可以允许。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)款、第五十八条、第八十八条的规定，判决：一、李敬义、招丽苏约定的铺位转让协议无效;二、自本判决生效之日始10日内李敬义诉讼餐厅交还招丽苏，招丽苏返还李敬义人民币7万元;三、驳回李敬义其他诉讼请求;四、驳回招丽苏反诉诉讼请求。本案本诉受理费2610元、保全费720元，合共3330元，由招丽苏承担;反诉受理费2692元，由招丽苏承担。招丽苏不服一审判决，提起上诉。
本院二审认为：因上诉人与被上诉人签订的《转让铺位意见书》中约定被上诉人进场经营后，须从进场之日起负责酒楼的经营费用，即税收、租金、工商、水电费等。且上诉人将讼争铺位转让给被上诉人后，由被上诉人向铺位的产权人吕森棠支付租金。因此，上诉人与被上诉人签订的《转让铺位意见书》实际是上诉人将铺位的设备等转让给被上诉人的转让合同，该合同是双方当事人在平等自愿的基础上签订，没有违反法律法规的强制性和禁止性规定，是有效合同。双方当事人应依合同的约定履行。根据合同的约定，上诉人将铺位转让给被上诉人的转让费为人民币15万元，而被上诉人只向上诉人支付了8万元，所欠部分应予支付。故上诉人反诉请求被上诉人支付尚欠的转让费7万元及利息2730元，理由充分，应予支持。被上诉人起诉认为其对铺位转租有重大误解，未能按商定期限订立转让合同，请求法院判决上诉人返还已收的款项，因双方签订的《转让铺位意见书》中已明确铺位转让的价格及转让后的经营费用，即税收、租金、工商、水电费等由被上诉人负责，且上诉人在转让前已征得铺位的产权人吕森棠同意。虽然《转让铺位意见书》中没有约定铺位租用的期限，但吕森棠在被上诉人按时交纳租金的情况下同意其继续租用，被上诉人受让铺位的经营的目的能够达到。因此，合同并不存在重大误解，故被上诉人的起诉请求理由不充分，应以驳回。原审判决上诉人与被上诉人之间的铺位转让协议无效，上诉人应当退还按金7万元给被上诉人，被上诉人应交还讼争的餐厅给上诉人不当，应予纠正。为此，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项的规定，判决：一、撤销原广东省佛山市石湾区人民法院(2002)佛石法房初字第77号民事判决;二、驳回被上诉人李敬义的诉讼请求;三、被上诉人李敬义在本判决发生法律效力之日起十日内支付铺位转让费7万元及利息2730元给上诉人招丽苏。若逾期给付，则按中国人民银行规定的同期同类商业贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费各5302元，财产保全费720元，合计11324元，由李敬义负担。
#p#副标题#e#李敬义不服本院上述二审判决，向人民检察院提出申诉。广东省人民检察院抗诉认为：本案关键的问题是《转让铺位意见书》是否属正式合同及是否有效。2001年6月22日，申诉人李敬义与被申诉人招丽苏签订了一份《转让铺位意见书》，明确约定“正式转让合同在进场后15天内签订”、“酒楼转让必须合法，如有违法事项由转让方负责。如有违法事项，承接方有权将酒楼退回给转让方，转让方并即时一次性退还按金给承接方”。从其条款内容看，《转让铺位意见书》只是正式合同签订前签订的附条件的意向书，并非正式合同，所附条件未具备并未生效。招丽苏在收取李敬义先付的8万元人民币后，将双方约定的餐厅交李敬义进场经营。当双方在约定期限内欲正式签订转让合同时，李敬义经审查由招丽苏出具的正式合同文本，发现“大可以餐厅”的三楼是招丽苏擅自加建的违章建筑，该楼层的使用是非法的。于是李敬义即时拒绝签订正式的转让合同，并根据《转让铺位意见书》的约定要求将“大可以餐厅”退回给招丽苏，经双方协商并在介绍人许知杞协调下，招丽苏同意李敬义将“大可以餐厅”退回，并从2001年7月16日起将餐厅的人员和物品交还给招丽苏。2001年9月4日，招丽苏退回10000元“转让费按金”给李敬义。对以上事实，一审庭审中许知杞当庭予以证实;招丽苏的委托代理人周记南提供的声明书予以证明;李敬义在原审期间提供的“大可以餐厅”纳税情况表证实至2002年1月，“大可以餐厅”仍由招丽苏负责纳税经营;产权人吕森棠亦证实是招丽苏一直交纳租金至2002年1月份。由此可见双方签订的《转让铺位意见书》为附条件的合同意向书，该意向书因所附条件未具备，特别是在正式合同未在约定时间内签订的情况下自然无效，况且李敬义与招丽苏已有相互返还合约标的物及款项的合意和行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”的规定，李敬义已将“大可以餐厅”交还给招丽苏，而终审法院却认为该意见书为有效合同，判决李敬义支付余下的铺位转让费7万元给招丽苏，显然缺乏事实依据和法律依据。
本院再审认为：李敬义与招丽苏签订的《转让铺位意见书》明确约定：“酒楼转让必须合法，如有违法事项由转让方负责。如有违法事项，承接方有权将酒楼退回给转让方，转让方并即时一次性退还按金给承接方”。因招丽苏所转让的“大可以餐厅”第三层是其自行加建的违章建筑，即对该楼层的使用是非法的，故李敬义以此为由拒绝签订正式的转让合同，并依双方签订的《转让铺位意见书》的上述约定，将讼争的餐厅退回给招丽苏，合理合法。导致双方无法签订正式转让餐厅合同的缔约过失责任，应由招丽苏承担。招丽苏依《转让铺位意见书》的约定所收取李敬义的8万元“按金”，应退回给李敬义。由于在本案原审诉讼前招丽苏已退回1万元给李敬义，故招丽苏实应退回李敬义“按金”7万元。原一、二审认定事实不清，适用法律错误，依法予以纠正。检察机关的抗诉理由充分，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条的规定，判决如下：
一、撤销原广东省佛山市石湾区人民法院(2002)佛石法房初字第77号民事判决及本院(2003)佛中法民一终字第81号民事判决;
二、招丽苏应于本判决生效之日起十日内返还李敬义“按金”7万元及其利息(从2001年7月16日起至本判决确定还款之日止，按人民银行规定的同期商业贷款利率计付);逾期给付，加倍支付迟延履行期间的债务利息;
三、驳回招丽苏的反诉请求;
一、二审案件受理费(含反诉费)各5302元，财产保全费720元，合计11324元，由招丽苏承担。因部分案件受理费由李敬义预交，招丽苏在履行本判决确定的义务时，将李敬义预交的案件受理费一并给付，本院不作收退。
本判决为终审判决。