【租赁合同纠纷】某公司与海南某农场土地租赁合同纠纷案评析
1998年10月19日，原告与被告签订一份《租赁土地合同书》，约定：“被告将农场兴梅大道五十队地段面积为80亩的土地出租给原告经营旅游风景区，租期为60年;同时无偿提供49亩土地给原告作为公共绿化带的建设，不准搞其他建筑物。前5年年租金为5000元/亩，每年40万元;从第6年起年租金为6000元/亩，每年48万元，以后租金逐年递增;每年的租金在当年的7月15前一次性付清，原告超过二个月不付应付的款项，被告有权终止合同，并按月支付应交租金的5%的违约金”。合同签订后，原告在被告出租的土地上建设经营“东南亚风情村”旅游风景区。2001年5月29日，原告与被告重新签订《使用土地合同书》，除了将租赁土地面积调整为40亩，另无偿提供40亩土地给原告作为公共绿化带的建设，不准搞其他建筑物，租金和付款期限作了相应的调整外，其他条款与1998年合同基本一致。合同履行期间由于原告与“中海工程建设总局海南工程局”(以下简称中海公司)发生工程欠款纠纷引起诉讼，法院于2002年3月26日以(2001)海南执字第42-12号《裁定书》裁定将原告的 “东南亚风情村”旅游风景区的3.9824年的经营权交由中海公司经营，抵偿原告所欠中海公司的债务，中海公司的经营期限从2002年5月15日至2006年5月9日止。中海公司于2002年5月15日起，正式接收、经营和管理“东南亚风情村”。至此，中海公司经营期间与被告未签订任何合同，法院以及原告也未通知过被告中海公司经营期间的租金由中海公司支付，被告在中海公司经营期间未收到全额租金。2005年10月31日，被告以原告拖欠2001年6月至2002年5月租金共108668.00元和中海公司经营期间原告未支付租金等理由，向原告发出了解除合同的书面通知。原告不同意解除合同，于2005年12月12日向人民法院提起诉讼。
原告诉请：(1)依法确认被告单方解除合同的行为无效。(2)依法判令被告继续履行合同。(3)诉讼费用由被告承担。
被告辩称：(1)原告自1999年7月1日至2005年10月30日期间拖欠被告租金1,385,077.60元和违约金2,340,789.20元，没有依约履行义务，构成严重的违约，依照《合同法》的有关规定及双方《使用土地合同书》的约定，解除合同的条件已具备，被告有权解除合同。(2)中海公司经营期间的租金应由原告支付，合同的变更或者权利义务转移给第三人，应当取得合同另一方的同意，法院裁定将“东南亚风情村”的经营权交由中海公司经营并不能导致被告与原告双方签订的《使用土地合同书》的合同主体资格变更，法院的法律文书只是对“东南亚风情村”经营权的主体进行了变更，而《使用土地合同书》的合同主体并没有发生更改，双方也未协商过土地租赁关系的主体变更转移行为，原告应该按照合同的约定履行义务。(3)原告经营的“东南亚风情村”景区建筑物陈旧老化，从未修缮，大部分为游客服务的项目和景点长期关闭，特别受“达维”台风袭击后，全部木制建筑物已毁损，印尼村道路损坏、绿化树木部分枯死等问题，严重影响了整个旅游开发区的发展，受到旅游管理部门的处罚，旅游单位也不安排游客到此处观光游玩。并且原告除了欠被告的租金债务外，还尚欠被告水电费、中海公司、大洋石材、陈某、员工工资等大量债务，有的法院已将经营权裁定给他人，而原告也明确表示租金不应由其支付，已无力继续履行合同，不能再实现合同目的。因此，被告解除合同是依照法律规定的有效行为，原告诉请于法律相悖，请求法院驳回原告的诉讼请求。
此案经一审法院审理判决如下：1、被告单方解除合同的行为无效。2、原告与被告于2001年5月29日签订的《使用土地合同书》应继续履行，3、变更双方签订的“土地租赁合同”约定的租期从60年改为20年。
原被告双方均不服，提起了上诉。原告请求撤销原审判决第二项，并依法改判《使用土地合同书》履行期限为40年，即履行期限至2041年5月。被告请求撤销原审法院作出的(2006)海南民初字第2号《民事判决书》判决的内容，判令被告单方面行使解除租赁合同的行为有效。
被告上诉理由为：(1)关于经营权被法院裁定转移，期间的土地租赁合同的权利义务仍由原合同双方的当事人即原被告继续履行，而不是现有的经营者(中海公司)履行。(2)原告长期拖欠租金数额巨大，解除合同的条件已具备。(3)原告将被告无偿提供的40亩公共绿化用地擅自修建旅游景点项目及配套项目，将所有的土地圈起来对外经营获取利益，改变了合同约定的土地使用性质，没有留出40亩公共绿化用地。
二审法院经审理查明，一审查明的事实基本成立。另查明，(1)2001年5月29日上诉人(原审被告)与被上诉人(原审原告)签订《使用土地合同书》。该合同第8条、第12条约定：2001年6月1日至2006年6月1日每亩土地使用费为5000元，每年共计20万元，平均每月16666元人民币，每月底付清;如果被上诉人不能按时支付现金，滞纳之日起，每月按应交纳费用的5%滞纳金。两个月内不付应付款项，上诉人有权终止合同。(2)2002年3月26日，法院作出(2001)海南执字第42-12裁定，该裁定将被上诉人的“东南亚风情村”旅游风景区的3.9824年的经营权交由中海公司经营，以抵偿被上诉人欠中海公司204.6万元的债务，并发出(2001)海南执字第42-14、第42-16号公告，内容为：中海公司的经营期限为2002年5月15日起至2006年5月9日止，被上诉人经营期间的一切债权、债务由被上诉人享有或承担;中海公司经营期间的一切债权、债务由中海公司享有或承担。执行有关文书同时送达给了上诉人。(3)在上述执行裁定、公告作出以前，法院委托海南省价格事务所对“东南亚风情村”的经营权进行评估，该估价结果报告对经营权转移期间的权利和义务作了说明，即“若发生东南亚风情村经营权的转移，《使用土地合同书》中的权利、义务在东南亚风情村经营权转移期间随之转移”。(4)2002年5月24日，中海公司与森源旅业有限公司(以下简称森源公司)签订《协议书》，内容为从即日起中海公司将“东南亚风情村”的经营权转让给森源公司，“东南亚风情村”的一切债权、债务(包括“东南亚风情村”工程的材料款及工人工资等费用)及相关的诉讼权利、义务均由森源公司承担，与中海公司无关。(5)2002年6月10日，上诉人向被上诉人发出《交款通知书》，主要内容为：你公司2001年6-12月应交我场的土地使用费116666.66元，当年已交73,332.33元，今年再交18,000.00元，实欠25,334.33元;2002年1月-5月的使用费83,333.33元未交，总共欠108,667.66元。据合同第8条规定，两个月内不付清应付的款项，我场有权终止合同。请你公司在6月30日以前交完所欠的使用费及滞纳金共计人民币111,073.00元，否则按合同规定终止合同，收回土地。(6)2005年10月31日，上诉人向被上诉人发出解除《使用土地合同书》的通知，即日起解除双方于2001年5月29日签订的《使用土地合同书》，恢复土地现状。主要理由为：从2002年1月起，被上诉人未向上诉人支付土地使用费;从2005年9月份以后，由于受“达维”台风的影响，现经营者无法及时交纳土地使用费。(7)法院依职权查明，从2002年7月至2005年7月经营者森源公司一直在向上诉人支付土地租金。
#p#副标题#e#本院认为，本案的焦点是上诉人2005年10月31日《关于解除〈使用土地合同书〉的通知》的效力以及原审判决关于上诉人与被上诉人2001年5月29日签订的《使用土地合同书》中土地租赁期限应为20年即履行期限至2020年6月1日届满是否正确的问题。首先从2005年10月31日上诉人《关于解除〈使用土地合同书〉的通知》的效力问题。《中华人民共和国合同法》所指的合同的解除是指合同成立生效后，由双方当事人协商一致，或者由一方当事人提出意思表示停止合同的效力，致使合同的权利义务终止的活动行为。上诉人与被上诉人2001年5月29日签订的《使用土地合同书》约定了解除合同的条件。根据《合同法》第93条的规定，上诉人与被上诉人之间在合同中约定解除条件，当该条件具备时，一方当事人就享有解除权。同时根据《合同法》第96条的规定，以约定条件具备解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院确认解除的效力。因此，上诉人与被上诉人在土地使用合同中约定该合同解除的条件即在两个月未交纳土地租金是否成立并当然导致合同的解除是本案调查的重点，这直接决定着上诉人解除权的效力问题。根据被上诉人签收并提交的上诉人2002年6月10日交款通知书的内容，中海公司接手经营之前，被上诉人未按时足额交纳租金，存在拖欠租金的情形，截止到2002年5月底，被上诉人共拖欠租金108668.00元人民币(中海公司于2002年5月15日接手经营，被上诉人交纳租金应计算至2002年5月14日，即被上诉人实际拖欠租金100335元)。此时上诉人主张解除合同条件即拖欠租金两个月未交的条件已经具备。该交款通知书中还规定了“请在2002年6月30日之前交完所欠的土地使用费及滞纳金共计人民币111073.00元，否则按合同规定终止合同，收回土地”的内容。根据《合同法》第95条关于“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”的规定。上诉人未在2002年6月30日确定的期限内解除合同，解除权消灭，应继续履行合同，不得再以同样的理由解除合同。事实上上诉人交款通知发出后二年，被上诉人于2004年7月5日交纳10万元租金给上诉人，上诉人予以接受未提出任何异议，说明了上诉人接受并默许了被上诉人延迟交纳租金的行为即合同一直在履行之中。被上诉人在2005年7月5日交纳10万元租金后，仅拖欠租金335元(被上诉人又于2005年12月9日交纳5万元，2006年7月交纳2万元给上诉人)。上诉人2005年10月31日再以拖欠租金二个月以上为由解除合同在事实上并不成立。即在被上诉人欠租金，上诉人催告并确定还款期限否则终止合同的情况下，上诉人当时没有行使解除合同的权利却在后来接受被上诉人以前所欠的租金，又以拖欠租金二个月以上为由解除合同没有事实依据。被上诉人对债务(租金)的履行属于迟延履行并得到了上诉人的接受和认可，不属于未履行。上诉人上诉认为被上诉人未履行其经营期间的债务(租金)，而主张根据《合同法》第94条第3款的规定，解除《使用土地合同书》的通知有效无事实依据。同时，需要指出的是，由于被上诉人欠中海公司工程款，执行阶段因被上诉人无现金抵债，法院将3.9824年的“东南亚风情村”的经营权抵债给中海公司，其所依据的海南省价格事务所对经营权限抵债的估价中已说明“若发生东南亚风情村经营权转移，《使用土地合同书》中的权利义务在东南亚风情村经营权转移期间随之转移”。法院在2002年3月26日的(2001)海南执字第42-12号裁定中也重申中海公司从2002年5月15日起至2006年5月9日为止的经营期间内，被上诉人一切的债权债务由中海公司享有或承担，而且在事实上，这段时间里“东南亚风情村”的实际经营者一直在向上诉人交纳土地使用费，直到上诉人2005年10月31日向被上诉人发出解除土地使用合同通知之前。综上所述，被上诉人经营权转移抵债之前，即2005年5月14日之前拖欠上诉人的土地租金，但上诉人未在规定的解除权期限即2002年6月30日行使解除合同的权利，却在2004年7月5日接受被上诉人所欠的租金，双方实际上一直在履行合同，中海公司经营期间，实际经营者已向上诉人支付土地使用费。因此，上诉人于2005年10月31日以被上诉人欠交土地租金二个月以上为由向被上诉人发出解除土地使用合同与事实不符，该解除合同通知不符合双方约定的解除合同的条件，应认定为无效。2001年5月29日双方签订的《使用土地合同书》应继续履行。其次，关于土地使用年限的确定问题。由于当事人在一审的诉讼请求中未提出该问题，现双方于2001年5月29日签订的《使用土地合同书》关于土地租用年限的约定来源于且与1998年10月19日双方的《租赁土地合同书》一致，不违反当时法律法规禁止性规定。一审法院对此主动审理，程序上违背了不告不理的诉讼原则，应予纠正。即双方当事人应按照2001年5月29日签订的《使用土地合同书》关于土地租用年限的约定来履行。总之，上诉人和被上诉人应全面忠实地履行2001年5月29日签订的《使用土地合同书》所约定的权利和义务，维护社会经济秩序。
据此，二审法院判决：(1)驳回上诉人的上诉请求。(2)维持“上诉人与被上诉人于2001年5月29日签订的《使用土地合同书》应继续履行”的判决;撤销关于“合同履行期限至2020年6月1日届满”的判决。
从本案得到的启示：
本案争议焦点是：1.被上诉人是否长期拖欠上诉人的租金，解除合同的条件是否具备问题;2.中海公司经营期间的租金应该由谁支付;3.40亩公共绿化用地是否被占用;4.上诉人与被上诉人之间签订的《使用土地合同书》所约定的60年租赁期限是否违法。
焦点一：上诉人是否长期拖欠被告的租金，解除合同的条件是否具备问题.
一种观点认为：上诉人以书面通知解除合同的理由是被上诉人拖欠2001年6月至2002年5月租金共108668.00元未支付，法院就此只能审理2001年6月至2002年5月是否拖欠租金。对被上诉人主张拖欠1999年7月1日至2005年10月30日期间拖欠上诉人租金1385077.60元未在解除合同的书面通知中作为理由提出，在诉讼中也未提起反诉请求，对此，在本案中不予审理被上诉人拖欠上诉人1999年7月1日至2005年10月30日期间租金的问题，可作为另案的事由解除合同或诉诸法院请求解除合同。
关于被上诉人于2004年7月5日和2005年12月9日分别向上诉人支付10万元和5万元的租金，上诉人接受后未提出异议，可以视为上诉人接受并默许了被上诉人迟延履行交纳租金义务的行为。对此，上诉人在2005年10月31日再以拖欠租金二个月以上为由解除合同在事实上并不成立。另则，上诉人在催告交纳拖欠2001年6月至2002年5月租金后，未及时行使解除合同的权利，却事后又接收了租金，不属于被上诉人未履行债务。
#p#副标题#e#另一种观点认为：本案关键是被上诉人是否拖欠了租金的问题，至于拖欠多少不是本案的焦点问题，上诉人在诉讼中向法院主张被上诉人拖欠上诉人租金数额巨大的抗辩理由，法院应当审理，而法院回避该问题不予审理，是不符合审判诉讼规程。如果作为另案再诉讼，实际上是重复诉讼，是浪费审判资源，增加当事人的负担。基于本案的焦点是上诉人是否有权解除合同，解除合同的条件是否具备，对此，对上诉人的抗辩理由可作为解除合同的法定事由予以审查认定。
关于2004年7月5日和2005年12月9日被上诉人向上诉人分别支付的10万元、5万元租金，不能抵冲被上诉人拖欠2001年6月至2002年5月期间的108668.00元租金，理由是被上诉人自1999年7月起至2005年10月30日连续拖欠租金1385077.60元，对于这10万元也可冲抵1999年度、2000年度、2001年度、2003年度、2004年度、2005年度期间的租金，因为被上诉人2004年7月5日支付的10万元租金没有指明是支付2001年6月至2002年5月期间的租金。而且，拖欠的租金是108668.00元租金，其支付的10万元也不对等。2005年12月9日支付的5万元租金是上诉人已解除合同后支付的，况且在支付凭证当中被上诉人已注明是2005年9月至10月的租金，因此，不能抵冲2001年6月至2002年5月期间的租金。上诉人主张解除合同的条件符合《合同法》第94条、第95条的规定，上诉人和被上诉人双方签订的《土地使用合同书》没有约定行使解除合同的期限，据此，只要一方违约，另一方随时可主张行使解除合同的权利。
焦点二：中海公司经营期间的租金应该由谁支付。
一种观点认为：法院将“东南亚风情村”的经营权裁定抵债给了中海公司(期限自2002年5月15日至2006年5月9日止)，那么，《土地使用合同书》中的权利义务在“东南亚风情村”的经营权转移时随之转移。对此，在中海公司经营期间内“东南亚风情村”的一切债权债务由中海公司享有或承担，自然租金也应由中海公司支付。
另一种观点认为：关于经营权被法院裁定转移，期间的土地租赁合同的权利义务应谁来履行问题。根据《合同法》第77条、《民法通则》第91条以及《适用〈合同法〉若干问题的解释》第25条规定：“当事人协商一致，可以变更合同，合同的一方将合同的权利义务全部或部分转移给第三人的，应当取得合同另一方的同意，债务人转移合同义务的，须经债权人同意”。就本案而言，法院认定：经营权转移期间应由中海公司履行合同义务，但原、被告之间从未协商过由中海公司履行双方之间的“土地租赁合同”中所约定的应由被上诉人履行支付租金等义务。2002年5月法院执行“东南亚风情村”经营权一案时，没有告知过上诉人“东南亚风情村”的经营权转移给中海公司后，租金应由中海公司交纳，以及上诉人和被上诉人之间的“租赁合同”的权利义务由谁来履行等事项。
经营权是从财中派生出来的一种权利，是依附于财产权而存在，而上诉人的土地不属被上诉人的财产，中海公司只能经营属于被上诉人的财产(即风情村的景区景点等设施)。除非上诉人参与了被上诉人和中海公司之间的纠纷，也同意被上诉人的义务由中海公司来履行，否则，任何人无论采取什么样的做法都无权干涉和决定被上诉人与上诉人之间的合同关系。对此，法院的判决书认定上诉人与被上诉人之间的租赁关系随“东南亚风情村”经营权的转移而由中海公司履行应由被上诉人履行的义务事实违背了上述法律的规定。
中海公司经营期间仍由被上诉人支付租金，因中海公司与上诉人没有租赁法律关系。法院判决认定“中海公司经营期间的一切债权债务由中海公司享有或承担”，这与事实不符。这一认定与法院(2001)海南执字第42-12号裁定书所裁定经营权抵债给中海公司的内容不符，(2001)海南执字42-12号执行裁定并无“中海公司经营期间的一切债权债务由中海公司享有或承担”的内容。然而，(2001)海南执字第42-14号、第42-16号公告是对(2001)海南执字42-12号裁定执行内容的公告，既使该公告有“中海公司经营期间的一切债权债务由中海公司享有或承担”的表述，但这一表述已超出(2001)海南执字42-12号执行裁定的内容，因此这一表述的内容没有(2001)海南执字42-12号执行裁定的执行效力，不能作为法院判决认定事实的根据，更不能作为认定中海公司经营期间被上诉人没有拖欠上诉人土地租金的事实根据。同时(2001)海南执字第42-14号、第42-16号公告并没有按照法定程序送达(刊登或张贴公告)，上诉人并不知此公告的内容。
焦点三：40亩公共绿化用地是否被占用
一种观点认为：上诉人在解除合同的通知书中未将40亩公共绿化用地被占用作为解除合同的法定事由提出，因此，法院不予审理认定。退一步说，可作为法定事由提出，那么，上诉人无偿划给被上诉人的40亩地，即使划地之时约定为专门建设绿化带，但被上诉人在规划“东南亚风情村”时将40亩地与无偿使用的40亩合并规划为景点项目与绿化带相结合的建设，同时，“东南亚风情村”始建于1998年底至1999年初，建设之初上诉人对景点项目与绿化带相结合的建设也没有提出异议，因此，应视为上诉人对景点项目与绿化带相结合的建设是认可的。故，上诉人以被上诉人擅自改变40亩土地的性质，给其造成经济损失于理无据。
另一种观点认为：2001年5月29日双方签订《使用土地合同书》约定，上诉人无偿提供40亩地给被上诉人建设公共绿化带，并特别约定不准搞其他建筑物。而事实上被上诉人已将这40亩公共绿化用地连同其租赁经营的另外40亩地全部围起来，统统作为经营用地，并在其中建造了部分建筑物，实际上是擅自扩大经营用地，变相占地经营，获取利益。所谓公共绿地是指该绿地向社会公开，任何单位或个人都可无偿地享受该公共绿地带来美景的自然益处，圈起来有偿地使用就不是公共绿化地。被上诉人的这种作法，违反了双方签订的《使用土地合同书》第13条的约定，改变了合同约定租赁土地的使用性质，依据《合同法》第219条的规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿。”
焦点四：上诉人与被上诉人之间签订的《使用土地合同书》所约定的60年租赁期限是否违法
一种观点认为：上诉人与被上诉人之间签订的《使用土地合同书》中土地租赁的期限应从60年改为20年。理由是：依据《合同法》第214条规定的租赁期限不得超过20年的规定，超过部分无效。
#p#副标题#e#另一种观点认为：上诉人与被上诉人之间签订的《使用土地合同书》是1998年10月19日《租赁土地合同书》的补充和延续。而我国的《合同法》是于1999年10月1日才生效施行，它对1998年10月19日双方签订的《租赁土地合同书》不具有溯及力，因此，《使用土地合同书》所约定的60年租赁期限并不违反《合同法》有关租赁期限的规定。另则，由于当事人在一审的诉讼请求中未提出土地使用年限的问题，一审法院对此主动审理，程序上违背了不告不理的诉讼原则。
此案的断定侧重了自量裁判。法官之自由心证，是指在案件审理过程中，对于到庭证据的真伪判断、取舍、证据证明力之强弱以及根据到庭证据反映出的案件事实的认定，法律并不也不可能能够预先作出成文的详尽的规定，而是由审理案件的法官凭借自己的知识、经验及专业技巧，通过自己的良心，独立地、理性地形成内心确信，进而对案件作出自由评判的证据制度。