【租赁合同纠纷】甲醛超标引发房屋租赁合同纠纷案

　　　【案情简介】

　　2005年10月12日，原告经房地产经纪公司介绍，与被告签订《租赁协议》，约定被告将市芳嘉园胡同13号楼2单元101号房屋租赁给原告，租期为3年，月租金为人民币3000元。合同签订后，原告按照约定给付被告租金9000元及押金3000元，并于10月16日搬入租赁房屋。入住4天后，因室内空气呛人，致使原告与家人出现恶心、咳嗽、胸闷等症状，因此家人无法在室内正常生活。后原告经了解得知上述症状是因为室内空气污染所致，故于10月20日通知被告要求退租，但被被告拒绝。

　　同年10月25日，原告委托北京美居室内环境测试中心对原告承租房屋进行了空气中甲醛、苯和总挥发性有机物浓度的检测，检测报告显示甲醛浓度超标五至六倍以上，总挥发有机物浓度超标一倍以上，因此该房屋不适宜人居住，原告于2005年11月10日搬出承租房屋。

　　原告认为被告提供的出租房屋不适宜人居住，导致租赁协议无法履行，故诉至法院，请求判决解除双方租赁合同，判令被告退还原告已付租金人民币9000元及押金3000元，赔偿检测费940元及搬家费300元，并承担本案诉讼费。

　　被告马先生作为房主在庭审中辩称，被告与原告签订合同之前，被告多次告知原告房屋刚装修完，家具也是新买的，需要开窗通风。原告对此表示认可，并未提出室内空气问题。原告要求解除合同我可以同意，但其他的诉讼请求没有依据，故请求法院依法驳回。

　　【裁判要点】

　　法院认为，被告出租的房屋空气中甲醛浓度不符合国家标准，致使原告不能在承租房屋中正常居住，应视为被告交付的租赁物不符合约定。原告据此请求解除合同，理由正当。现被告表示同意与原告解除合同，法院准许。因被告违反合同约定，故其依据合同已收取原告的租金应予退还，同时应赔偿原告因此而受到的损失。但应当指出，原告在签订合同时已经明知被告出租的房屋不久前进行过装修，被告也告知原告房屋装修后可能有气味，对此原告亦未能尽到谨慎注意的义务，据此应适当免除被告的责任。法院最终判决解除了双方签订的《房屋租赁协议》，并判决被告退还原告房屋租金人民币六千元、租房押金人民币三千元，检测费人民币九百四十元，搬家费人民币三百元。

　　【法律界评论】

　　根据《合同法》第二百三十三条，出租人对承租人负有租赁物的瑕疵担保责任，租赁物危及承租人的安全或健康的，承租人有任意解除权。即使承租人订立合同时，明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

　　本案被告出租的房屋空气中甲醛浓度不符合国家标准，已经危害了原告及其家人的健康，应被认定为质量不合格。因此，原告有随时解除合同的权利。法院判决解除原被告签订的《房屋租赁协议》是正确的。

　　法院以原告未尽谨慎注意义务为由，免除被告部分责任的做法是错误的，主要理由如下：第一，对质量不合格的租赁物，承租人不负任何义务，法院的理由没有法律依据。第二，原告在发现房屋空气危及健康后，立即通知被告退租，积极主张了自己的权利，避免了损失扩大，尽到了法定义务，因此，合同应于原告要求退租之日解除。法院判决被告退还原告房屋租金人民币六千元没有法律依据。被告应退还原告租金数额为九千元减去合同签订之日至解除合同之日这段期间的房租数额的差数。

　　【法律界提示】

　　出租人对承租人负有租赁物的瑕疵担保责任，出租人有义务保证租赁物的质量合格，如租赁物质量不合格危及承租人的安全或健康，承租人有权随时解除合同。法律界提示，承租人在签订租赁合同前，一定要注意考察租赁物的质量，合同签订以后若发现租赁物存在质量问题，有权解除合同，建议以书面通知方式告知出租人。