【租赁】　房屋租赁合同纠纷案一审代理词

　　尊敬的审判长、审判员：

　　受原告xx商场的委托和亘古律师事务所指派，在原告xx商场诉被告王xx房屋租赁合同纠纷中担任原告xx商场的一审诉讼代理人，出庭参与诉讼活动，本案经今天开庭审理，案件事实已更加清楚，有关质证意见法庭已记录，在此不作重复，现就本案争议问题，发表如下代理意见：

　　一、原告以被告擅自拆除承租房屋和改变原告楼房的房屋结构的事实清楚、证据确实充分，原告的主张应当予以支持。

　　原被告的房屋租赁合同关系是客观真实的，作为房屋租赁合同一方的承租人所必须承担的义务就是应当按照房屋的设计用途合理正确使用租赁的房屋及附属设施，不得擅自改变房屋的使用性质和主体结构，不得擅自新建、改建、扩建、装饰装修及拆除房屋，但被告作为承租人未经原告许可，擅自拆改、扩建和擅自拆除原告的房屋和楼梯，新建、改建、扩建房屋，改变楼房了主体结构。对此，被告应依法恢复原状和赔偿损失。

　　被告客观上存在擅自将原告楼后的附属房扒掉、拆除楼后外部楼梯，并将该楼临路的窗户改为大门，并将原告楼后的附属房扒掉新建、扩建了平房，而且拆除原告的楼内墙，在楼后打开了两个通向楼后新建平房的门洞的事实。原告提交法庭的第四、第五、第六号证据充分证明了原告的上述主张：证据四中的照片可以清晰地看出被告正在拆除租赁物中的院内的附属平房以及拆除楼后外部楼梯留下的痕迹，还有一楼沿街的三个大窗户也被改成了三个大门;证据五证明案外人建行将房屋租赁给被告时一楼沿街是一个大门和三个窗户;证据六中的照片证实不仅将原墙面打开，而且又在原墙面上新打了两个大洞，这两个大洞是不规则的，并非原来就存在;同时证据六和证据四的照片对比可以看出，被告在扒掉楼后的附属房屋后利用空地新建了一个大房屋。

　　二、被告的上述行为并未征得房屋所有权人――原告的同意，违反了合同约定和法律规定，被告应承担相应法律责任。

　　1、被告未经原告许可，擅自改变租赁房屋结构，破坏房屋设施，给原告造成了财产损害，应予停止侵害、恢复原状并赔偿原告的经济损失。

　　依照证据二，案外人建行与被告签订的《房屋租赁合同》第五条第一款：“租赁期间，乙方应保持楼房资产的完整性，合理使用其所承租的房屋及其附属设施。”、第二款“允许乙方在不破坏房屋主体结构的条件下，对该房屋进行符合经营目的的装修改造。乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，其设计规模、范围、工艺、用料等方案须事先征得甲方同意后方可施工”。由此可见，被告的上述行为是需要原告同意的情况下才能实施。建设部1995年以第42号令发布《城市房屋租赁管理办法》第二十三条规定：“ 承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。确需变动的，必须征得出租人的同意，并签订书面合同。因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。”、《》第223条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”

　　因此，原告请求被告停止侵害、恢复原状和赔偿经济损失是有充分法律依据和事实依据的。

　　2、被告以自己的行为没有破坏房屋的主体结构、没有侵害行为、也没有违反《房屋租赁合同》理由是不成立的。

　　《房屋租赁合同》已明确约定被告在使用房屋期间，必须保证房屋资产的完整性，并不得改变房屋主体结构，但被告未经原告同意，擅自装修、改变房屋结构:将临街的三个窗户改造成为三个大门，对屋内墙体进行随意改造，将墙体砸开改造成门洞，对院内的房屋任意拆除和新建，将楼梯拆除，严重破坏楼内的整体结构功能和安全性。依照规定，将租赁房屋扩建、改建，在墙体及楼面上开设洞口应当提出相关设计方案，事先征得出租方的同意并按规定办理相关手续后方可进行施工建设。而被告的行为是想怎么改就怎么改、想怎么拆就怎么拆、想怎么建就怎么建。被告的行为很明显是改变了租赁房屋的整体结构及功能，其行为给原告造成了损害，其理由显然是不能成立的。因此，被告辩称没有违约是没有事实和法律依据的，其主张不能成立。

　　三、被告的行为已构成违约，符合合同约定的和法律规定的解除租赁合同的情形，原被告双方的《房屋租赁合同》应依法予以解除。

　　依照《房屋租赁合同》第七条第三款规定：“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：(2)未经甲方同意，拆改变动房屋结构。(3)损害承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。”、《城市房屋租赁管理办法》第二十四条：“承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：(三)将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的;”《合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据规定，房屋所有人或者使用人及房屋装修设计施工单位必须遵守的规定有：不得削弱房屋结构整体稳定性和抗震性;未经原设计单位或具有相应资质等级设计单位提供方案，不得自行改变房屋的主体结构(包括屋盖、楼盖、梁、柱、楼梯、支撑、墙体、连接点和基础)、承重结构(包括承重墙、立杆、柱、框架柱、支墩、屋架、悬索)或明显加大荷载;不得在房屋建筑物上设置大型广告牌和其他大型设施;不得影响毗邻房屋的使用安全;房屋装饰装修必须通过房屋安全管理部门的监督、检查，严格按照批准的设计方案施工，保证房屋的安全使用性。

　　原告在发现被告未经同意，擅自拆除原告的房屋和楼梯，新建、改建、扩建房屋，改变楼房主体结构，即向被告发出通知，要求被告停止侵害行为，恢复房屋原状，但被告置之不理，原告再次向被告发出停止施工通知。被告的行为明显违反了上述约定和规定，完全符合约定的和法定的解除合同的情形，故原被告的《房屋租赁合同》应当依法依原告的请求而解除。

　　以上代理意见，请合议庭予以充分考虑和采纳。