【租赁】租赁合同纠纷案代理词

　　代理词

　　尊敬的审判长：

　　市**律师事务所受上诉人周*委托，指派本律师就原审原告刘*、胡*诉原审被告周*房屋租赁合同纠纷一案发表代理意见如下，供法庭参考：

　　首先，上诉人的房屋租金交至2008年1月后，就要求不再承租，并欲搬离承租房，但却遭到被上诉人的阻挠无法成行。上诉人占用此房屋非自愿，因此房屋租金也不应当承担。对此证据，我方已经向法院提交申请证人出庭作证以证明事实存在，同时，法院亦可依职权向房屋的物业管理方**房地产管理有限公司**分公司予以调查核实。

　　其次，上诉人与被上诉人因就原房屋购买发生争议，原因在于原房屋人北京**房地产开发有限公司与被上诉人交易此房屋时未提前通知上诉人享有优先购买权，上诉人不得已起诉到法院争取优先购买权，后经法院庭审查明上诉人并不同意被上诉人购买的价格才判令被上诉人于法院判决生效后实际购得此房屋。对此，上诉人认为，因为原房主与被上诉人的过错导致的合同纠纷造成上诉人实际已经无法正常使用和经营此房屋，丧失了承租房屋的使用目的，因此，对争议解决期间的租金应当由过错方承担，而不是由上诉人来承担。

　　综上，因为被上诉人购买此房屋过程中存在程序瑕疵，房屋有瑕疵的，首先分清房屋瑕疵的责任。在房屋瑕疵是出租人责任的情况下，根据租赁房屋瑕疵情况和承租人实际使用的情况，可以部分减少相应的租金;如果导致租赁房屋完全不能使用的，可以不付租金。本案中，被上诉人作为房屋购买人，在与原承租人即本案上诉人未依法变更租赁合同的前提下，又非法阻止上诉人正常的使用和退租房屋。因此而导致的房屋占用和租金损失完全是由被上诉人造成，应当自负其责。

　　房屋租赁合同责任是严格责任，只要是非承租人自己过错的原因影响承租人使用、收益的，承租人均可以向出租人主张合同权利，要求减少租金或免除租金。恳请贵院查明事实，维护上诉人合法权益。