【租赁】解决涉灾租赁合同纠纷之不同意见

　　关于租赁房屋因震严重毁损、灭失，无法继续使用，不能实现租赁目的，租赁合同依法解除后先付租金如何解决的问题主要存在以下两种意见：

　　第一种意见：九十七条规定：“合同解除后……已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金……”根据上述法律规定，因地震这一不可抗力导致租赁房屋损毁或者灭失，租赁合同依法解除的，就已经履行的部分，承租人应当按照合同约定支付相应的租金;承租人提前支付了租金但因震无法履行的部分，出租人应当退还承租人剩余租金。这是由于承租人支付租金的目的是为了实现对房屋的使用，租金系出租人出租房屋的对价，房屋无法继续使用自然也就不必再支付租金，那么租赁合同依法解除后，出租人提前收取的合同未履行部分的租金就转化为了不当得利，依法应当予以返还。

　　第二种意见：合同法第九十七条是对包括不可抗力在内的各种合同解除情形的法律后果进行规范，其前提是“根据履行情况和合同性质”，且法律规定当事人“可以”要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。地震系不可抗力，租赁合同因不可抗力解除后，承租人可以要求出租人恢复原状，即返还提前支付的租金，但出租人是否需要返还，返还多少，则需要法官根据合同的性质和履行情况进行自由裁量。另一方面，租赁合同因不可抗力致使合同目的不能实现而依法解除，双方当事人对合同的解除均无过错，也不存在任何违约情形，在合同的解除过程中并无违约责任产生，因而合同解除后的有关损失应当按照民法通则第一百三十二条的规定，适用公平责任原则在当事人之间进行合理分担。换言之，涉灾租赁合同依法解除后，出租人提前收取的合同未履行部分的租金并不当然全部返还承租人，而应由法官根据合同的履行情况以及公平责任原则，对租金的返还及具体数额作出裁判。

　　笔者倾向于第二种意见。