【租赁】汪小青与江焯灵房屋租赁合同纠纷案
【案情简介】
上诉人(原审原告、反诉被告)：汪小青
被上诉人(原审被告、反诉原告)江焯灵
2005年6月16日，汪小青与江焯灵签订房屋租赁协议一份，该协议约定：由汪小青租用江焯灵的房屋，每月租金为2200元，租期从2005年9月1日至2006年7月31日止，交租方式为每月交租一次，在交租当月6号前以现金支付形式一次性支付，若汪小青无故拖欠租金及水、电、管理费，每过一天加罚滞纳金5%，超过五天，江焯灵有权无条件收回该房屋，押金4400元全部归甲方所有。
租赁合同签订后，汪小青按约交纳了押金4400元给江焯灵并搬入该房屋居住，后汪小青以现金形式支付了2005年9月份的租金，另以银行转帐的形式于2005年10月10日支付租金2200元，于2005年11月13日支付租金1300元，于2005年12月27日支付租金2160元，于2006年1月19日支付租金2200元。
汪小青在租用江焯灵房屋期间，将房屋内饭厅和客厅的三面墙的颜色由白色改漆成红色。
2005年底江焯灵以汪小青未按时足额交付租金为由，要求汪小青搬离其房屋。汪小青不同意搬出，2006年1月底，江焯灵办理了该房屋的停电停水手续，2006年1月26日，该房屋被停电停水，导致汪小青无法在该房屋内居住。
汪小青遂于2006年2月6日向法院起诉，要求继续履行合同，同时提出先予执行的申请，要求恢复对该房屋的供水供电。(原审法院依法作出先予执行裁定，2006年2月15日，依法通知相关部门恢复对该房屋的供水供电。当日，汪小青搬回该出租房内居住。)
江焯灵提出反诉称，汪小青未按约定的时间及金额足额交付租金，并擅自装修房屋，构成违约，要求解除合同，要求汪小青支付计至2006年2月的拖欠租金3140元，要求汪小青赔偿装修损失8500元，该诉讼请求在庭审中变更为恢复原状。
汪小青辩称，延迟交租是经江焯灵同意的，没有足额支付租金是因为对江焯灵的房屋进行修缮而支付了相关的费用，因此，汪小青没有违约，不同意解除合同以及支付拖欠租金的要求。同意房屋恢复原状。
一审法院，根据《中华人民共和国》第九十三条第二款、第二百二十三条第二款、第二百二十七条的规定，判决：一、解除汪小青与江焯灵于2005年6月16日签订的房屋租赁协议。二、汪小青应当在本判决发生法律效力三日内向江焯灵支付拖欠的租金1600元(计至2006年2月28日)，并从2006年3月1日起至实际交还房屋时止按合同约定的标准每月2200元向江焯灵支付租金。三、汪小青在向江焯灵交还房屋时应恢复原状：将漆成红色的墙面恢复为原来的白色墙面。四、驳回汪小青的诉讼请求。五、驳回江焯灵的其他诉讼请求。
汪小青不服上述判决提起上诉称，一、一审法院认定汪小青未按约定时间及金额足额交付租金给江焯灵，违反了双方协议的约定，已构成违约是错误的。理由如下：1、汪小青在与江焯灵太太每月交往信件中表明了请求允许延迟交租的要求，得到对方的同意;2、江焯灵的太太给汪小青发的传真回件里写明江焯灵完全同意汪小青在租金里扣除汪小青维修房屋的费用。3、江焯灵接受汪小青以银行转账形式交付的租金，该行为表明其认同汪小青交付租金时间和金额。综上，汪小青没有违约。二、一审法院适用法律错误，应适用《城市房屋租赁管理办法》第十九条、第二十四条的规定，根据这些规定，只有迟交房租6个月，出租人才可解除合同，因此，江焯灵没有不需要征求汪小青同意就行使收回房屋的权利。
江焯灵辩称：1、汪小青在上诉状声称江焯灵同意汪小青迟交租金不是事实，汪小青没有提供任何证据证明此观点;2、汪小青在上诉状声称每月少交是扣除了所谓的维修费用，但江焯灵没有同意扣除，江焯灵也不知维修是否真实，说减少租金是经江焯灵同意不是事实;3、汪小青在上诉状声称少交租金，迟交租金，江焯灵没有表态，汪小青称应视为默认，江焯灵认为此默认是法律不予承认的;4、江焯灵是根据双方签订合同的约定解除合同的，汪小青所称《城市房屋管理办法》的规定，与双方签订的合同相比不足以否定双方签订合同的效力。
二审期间，汪小青提供了以下证据： 1、汪小青交江焯灵信件; 2、汪小青与江焯灵来往传真件复印件。 (二审法院认为，以上证据均超过举证期限提交，不属于新证据，因此不予采信。)
【裁判要点】
二审法院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，汪小青上诉理由不成立，依法应予驳回。据此，判决如下： 一、驳回上诉，维持原判。 二、审受理费576元，由上诉人汪小青负担。
【争议焦点】
汪小青是否违约?
江焯灵是否有权解除房屋租赁合同?
【法理评析】
1、关于汪小青没按约定时间和金额支付租金是否构成违约的认定
汪小青提出，没按约定时间和金额支付租金是经江焯灵同意的，因而不构成违约。但没有在一审期间提出证据证明此主张，因此，没有获得一审法院的支持。在二审期间，汪小青提供了其与江焯灵来往的信件和传真复印件，二审以超过举证期间为由，没有采信上述证据，因此也未支持汪小青的上诉主张。
法律界认为，一审和二审法院对事实的认定是正确的。当事人对自己提出的事实主张，必须有证据证明，在没有证据证明的情况下，法院不予认定该事实。因此，汪小青抗辩不成立，其未按约定时间和金额支付租金的行为构成违约。
2、江焯灵解除租赁合同的依据
汪小青与江焯灵签订的房屋租赁协议约定：汪小青无故拖欠租金及水、电、管理费超过五天，江焯灵有权无条件收回该房屋。此条款，约定了房屋出租人单方解除租赁合同的权利。对该约定效力的认定是解决本案争议焦点问题的关键所在。
从《合同法》关于合同效力的规定来看，该条款约定的内同是当事人双方真实意思表示，且不具备合同无效的法定情形，因此，是合法有效的。但是，从房屋租赁合同的特点来看，一般的民用房屋租赁合同，即承租人为了满足个人及家人的住房需要而租赁房屋的，房屋租赁合同发挥着保障承租人住房需求的重要作用，因此，有必要对房屋出租人单方解除合同的权利予以限制。法律界认为，本案应从房屋租赁合同的特点来认定出租人江焯灵解除合同的权利。
为了规范房屋租赁行为，《城市房屋租赁管理办法》对房屋出租人解除租赁合同的情形作出了明确规定。根据此规定，承租人拖欠租金六个月以上的，出租人才有权解除合同。可见，为了保障承租人的住房需求，对其一般拖欠房租的行为，法律没有规定合同解除的法律后果，而是给承租人六个月的宽限期。而本案合同约定，承租人拖欠租金五天，出租人就有权解除合同，对承租人严重不公，无法保障承租人的住房需求。结合本案案情，承租人汪小青的违约行为的情节较轻，不妨碍租赁合同目的的实现，也没有对出租人造成较大的损失，因此，法律界认为，江焯灵不应行使其合同解除权。
#p#副标题#e#一审和二审法院都是从合同自由原则出发，认定房屋出租人江焯灵的约定解除权合法有效，却忽视了公平正义的法律理念。
【法律风险提示及防范】
法律界网站提示：我国房屋租赁市场尚不规范，承租人的合法权益很难保障，法律界提示，承租人在签订房屋租赁合同时，一定要注意审查合同条款，尤其是约定出租人单方解除合同的条款，谨防出租人以此为由滥用合同解除权。
【法条链接】
1、《合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
2、《城市房屋租赁管理办法》(建设部1995年5月9日颁发，自1995年6月1日起施行)
第十九条 房屋租赁当事人按照租赁合同的约定，享有权利，并承担相应的义务。
出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先商得承租人同意，给承租人造成损失的，应当予以赔偿。
第二十四条 承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿;
(一)将承租的房屋擅自转租的;
(二)将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的;
(三)将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的;
(四)拖欠租金累计六个月以上的;
(五)公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的;
(六)租用承租房屋进行违法活动的;
(七)故意损坏承租房屋的;
(八)法律、法规规定其他可以收回的。