【租赁】房屋租赁合同纠纷承租人与出租人应注意的法律问题

    房屋租赁合同纠纷一直以来都是法院受理较多的案件之一。有关房屋租赁合同纠纷中承租人与出租人应注意的法律问题，各种专业媒介上有不少论述，但是，还没有一个系统的解读。出于实用的角度，结合最新司法解释，张志胜综合房屋租赁合同纠纷中常见的几类法律问题做出解读。

　　哪些情况下，房屋租赁合同无效?

　　除依据规定认定合同无效的一般原理外，房屋租赁合同具有以下特殊情形的应当认定为无效：租赁违法建筑的、违法转租的、转租超过原承租期限的。出租违法建筑包括出租人出租未取得建设工程规划许可证或者不按照建设工程规划许可证规定建设的房屋以及出租人出租未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑。出租违法建筑的，若在法庭辩论终结之前取得主管部门批准，使得建筑物合法，则可以认定租赁合同有效。违法转租导致合同无效，是指未经出租人同意，承租人将出租房屋转租给第三人的行为;若出租人明知转租但6个月内未提出异议，丧失胜诉权。转租时，超过原承租人剩余租期的部分约定无效，但是双方另有约定的除外。

　　哪些情况下，当事人主张合同无效法院不予支持?

　　如果没有上述理由，也不具备合同法关于合同无效的条件，当事人主张租赁合同无效，法院不予支持。此外，下述情况下，当事人主张合同无效的请求法院不予支持：当事人以房屋租赁合同未经登记备案为由的、当事人以侵害优先购买权为由的。登记备案不是房屋租赁合同的生效要件，因此，当事人据此主张合同无效不能得到支持;如果双方约定登记备案为生效条件的，可以依其约定，但是，如果一方已经履行主要义务对方已接受的，合同有效。当事人以侵害其有限购买权主张出租人与他人的买卖合同无效的，法院不予支持;但是，如果出租人与第三人之间存在恶意串通，构成合同法第52条规定的情形，仍可认定该买卖合同无效。

　　哪些情况下，出租人或承租人有权解除合同?

　　除合同法规定的解除权外，房屋租赁合同中出租人或承租人可以请求解除的合同情形包括：出租人可以解除的情形(承租人擅自变更房屋主体结构、承重结构或扩建;承租人未经同意进行装修;承租人未经同意转租;承租人拖欠租金)和承租人可以解除的情形(房屋被司法机关或行政机关查封;房屋权属有争议;房屋具有违反法律或行政法规关于适用条件的强制性规定的)两种情况。现实中，存在一种误解，即，承租人以出租房屋不具有适租性主张合同无效，张志胜律师认为，法院不能支持，理由是：是否适租(除法定条件外)是商业风险问题，若法院横加干涉颇为不妥。

　　房屋租赁合同无效时，承租人是否需要支付使用费?

　　房屋租赁合同无效，若承租人已经使用出租房屋，则应当按照合同约定的租金支付占有使用费。该使用费不是租金，而是返还财产的形式，理由是：合同无效后财产返还包括原物和取得的利益，占有使用费实际上是承租人取得出租屋后取得利益的货币形式。占有使用费标准取舍有一定的争议，但是，按照合同约定的租金标准执行是可行的：双方对约定的租金具有合意，不至于显失公平;另外，免除当事人因评估而承担的诉讼成本。至于合同无效后装修扩建等损失问题，则依据司法解释规定处理。

　　经出租人同意，承租人装饰装修房屋后，装饰装修物如何处置?

　　此时，分合同无效、合同解除和合同期限届满三种情况讨论：合同无效时，未形成附合的装饰装修物由承租人拆除(恢复原状)，出租人同意利用的可折价补偿，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，折价补偿，若出租人不同意利用，根据合同无效的过错分担现值损失;合同期限届满，未形成附合的装饰装修物，承租人拆除，形成附合的装饰装修物，出租人不予补偿;合同解除时，未形成附合的装饰装修物，承租人拆除，已形成附合的装饰装修物，有约定的依约定，无约定的依下列情况处置：因出租人违约导致合同解除的，出租人赔偿装饰装修的残值损失;因承租人违约导致合同解除的，出租人不予赔偿;双方违约导致合同解除的根据过错分担责任;不可归责于双刀事由导致合同解除的，双方依据公平原则分担装饰装修的残值损失。

　　出租人一房二租及次承租人有哪些权利义务?

　　同一房屋存在多个有效租赁合同时，依据先合法占有→先登记备案→先成立合同的顺序确定履行合同的承租人。不能取得承租权的人可以请求赔偿损失。因承租人拖欠租金导致出租人请求解除合同，次承租人可以请求代付欠付租金和违约金来继续履行合同，此后可以向承租人冲抵或追偿。合同终止，次承租人应当积极履行腾房义务。

　　承租人扩建费用如何分担?

　　未经出租人同意，扩建费用由承租人自行负担，同时，出租人可以请求恢复原状或赔偿损失。经过出租人同意，扩建费用依照双方约定分担;如果没有约定，则按照下述方式处理：办理合法建设手续的，扩建费用由出租人承担;未办理合法建设手续的，扩建费用根据双方过错分担。

　　承租人有限购买权受到哪些限制?

　　出租之前设定抵押，抵押权人实现抵押权时发生所有权变动或出租权法院已查封房屋，承租人无权要求继续履行租赁合同，但可以主张优先购买权。出租人未在合理期限内通知承租人或其他侵害承租人优先购买权的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任，委托拍卖的，至少5日前通知承租人。下列情形下，承租人不能主张优先购买权：房屋共有人行使优先购买权的;出租人将房屋出售给近亲属;出租人履行通知义务后15日内承租人为表示购买的;第三人善意取得并已办理登记手续的。