重 庆 南 川 市 人 民 法 院

民 事 判 决 书

　　（2006）南川法民初字第415号

　　原告张正言。

　　委托代理人杨长林，南川市平川法律服务所法律工作者。

　　被告胡与英。

　　被告张 全，男。

　　被告魏绍华，男。

　　委托代理人李常琼，南川市渝南法律服务所法律工作者。

　　原告张正言与被告胡与英、张全、魏绍华纠纷一案，本院于2006年4月 10 日立案受理后，依法由审判员周中文独任审判，适用简易程序并于同年4月29日公开开庭进行了审理。原告张正言及其委托代理人杨长林和被告胡与英、张全以及被告魏绍华及其委托代理人李常琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告张正言诉称， 被告胡与英（原告之妻）、张全（原告之子）瞒着原告，将原告与被告胡与英的共同房屋卖给被告魏绍华，还将原告家的承包土地作为地坝一并卖给了魏绍华，请求人民法院判令三被告签订的房屋买卖合同无效。

　　被告胡与英、张全辩称， 同意原告的意见，卖房时原告不晓得，请求人民法院确认三被告所签订的房屋买卖合同无效。

　　被告魏绍华辩称：三被告于2004年5月17日签订的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护。其理由：一是合同所涉及的房屋证登记姓名是被告胡与英；二是协议是在平等自愿的基础上达成的，是双方真实意思的表示，且该协议已经全部履行；三是被告魏绍华接手房屋后，对房屋进行装饰和加盖屋顶，时间长达七十多天，当年的国庆节在亲朋好友的祝贺下，热热闹闹搬进该房居住，当天张正言及全家还来作客，其不可能不知道房屋已卖给了魏绍华；四是房屋买卖的真实目的，是胡与英的房产证被张全拿去还款期限已到，签订后，双方到银行将房款全部交给银行还了贷款，取回了胡与英的房产证。综上所述，被告魏绍华买房屋是善意的行为，原告的诉讼请求不能成立，请人民法院予以驳回，并依法确认三被告签订的房屋买卖合同有效。

　　经审理查明：原告于1992年3月20日经原南川县国土局填发了南川集建（92）字第10816号《集体土地建设用地使用证》。据该《使用证》记载，土地类别为住宅用地，用地面积为173.14平方米。原告张正言和被告胡与英夫妇的房屋经1992年改建后，于2000年6月5日经市房地产管理局填发了两个《房屋所有权证》，即重庆房权证304隆化字第001774号和重庆房权证304隆化字第001775号。据001774号房产证记载，房屋所有权人为张正言，1幢2层185.06平方米；001775号房产证记载，房屋所有权人为胡与英，1幢2层154.70平方米（其中一层为75.41平方米， 二层为79.29平方米）。证未作变更，仍是以张正言名义申办的那一个。据魏绍华提供的001775号房产证复印件中设定他项权利摘要栏记载：权利人为南川隆化信用社，权利种类为抵押，设定日期2001年1月16日，约定日期1年，注销日期2004年5月17日。这是张全在信用社贷款用胡与英房产证作抵押设定的他项权利。

　　2004年5月17日，以胡与英、张全为卖房户（简称甲方），魏绍华为买房户（简称乙方），签订了《房屋买卖协议书》。该协议约定：甲方出售给乙方的房屋面积为82平方米，包括甲方房屋前后的地坝160平方米，猪圈以及围墙等；房屋价款为45000元。该协议还明确了四至界畔。签订协议的当天，三被告一起到信用社将房屋价款偿还了贷款，取回了胡与英的房屋产权证，并交给了魏绍华。房屋交接后，魏绍华对房屋进行了装饰，还拆除了猪圈、平整了地坝、加盖了屋顶等。房屋装饰完毕后，还大张旗鼓办酒席请了客，原告张正言的家人几乎全都参加了（张正言是否参加有争议）。由于办证时间因故被拖延，加上以胡与英名义办理的001775号房屋产权证的土地使用权证在张正言手里，后又发生了纠纷，被告魏绍华至今未能办理。

　　上述事实，有各方当事人的陈述，有相应的证据在案佐证，亦经开庭质证核实，具有证明效力。

　　本案经开庭审理后，争议焦点集中为：1、三被告签订的《房屋买卖协议书》是否有效？2、本案房屋买卖协议所涉及的房屋面积是多少？原告张正言称是那一“堆”，其诉讼代理人说只是82平方米，被告张全说是82平方米，被告魏绍华称协议写的是82平方米，同时，协议还写明以胡与英房产证的面积为准；3、被告胡与英、张全是否将承包土地买给了被告魏绍华？原告张正言称现在魏绍华的地坝有一部分是承包土地，被告魏绍华称是原来的地坝，双方均未提供充分的证据予以证明； 4、三被告买卖房屋时，原告是否知道？原告张正言和被告胡与英、张全一致说原告不知道，被告魏绍华则说原告张正言晓得，但各方均无充分的证据予以证明。

　　本案在审理过程中，原告张正言和被告胡与英、张全的意见完全一致，即主张房屋买卖协议无效，被告魏绍华则坚持房屋买卖协议有效，未能达成调解协议。

　　本院经审理认为：三被告签订房屋买卖协议将被告胡与英名下的房屋卖给被告魏绍华的行为，一是张全在信用社以胡与英的房产证作抵押贷款已逾期急于还贷，胡与英、张全将全部卖房款还了贷款取回了房产证交给了魏绍华，这一事实不能说是三被告恶意串通的行为，而且足以让魏绍华相信买卖的房屋是胡与英的；二是房屋价款已全部付清，房屋早已交付使用；三是即使被告胡与英侵害了原告张正言的权益，本案的民事责任也依法应当由胡与英承担，况且原告张正言手头的 ——房屋的面积还要多于胡与英已出卖的房屋面积，也可以这样认为，胡与英出卖部分房屋只是处分了属于自己应当享有的部分财产（从申办的房屋产权证可以看出，张正言和胡与英对夫妻共同财产早有事实上的约定）；四是在日常交往中，尤其是在市场交易中要有合同意识，一旦签订了合同就不应当随意反悔，合同双方都应当依法履行合同义务，被告胡与英、张全亦主张合同无效是没有理由的。至于张全为什么作为卖房人，各方既无太多争议，又无充分的证据证明。按说张全是没有权利处分该房屋的，不过，胡与英完全有权对该房屋进行处分，魏绍华有理由相信买卖的房屋是胡与英的，故其买房的行为是善意的。

　　关于本案买卖房屋的面积问题，应当认定为154.70平方米。其理由：一是人们的合同意识淡漠，签订合同不规范，认为只要双方心知肚明就行，往往忽视了合同的严肃性。就本案而言，协议写的是82平方米，同时协议也明确了以胡与英的房屋产权证的界畔为准；二是原告张正言在庭审中也承认是胡与英名下房产证那一 “堆”（当地的交易习惯）；三是胡与英交付给魏绍华的房屋也是胡与英房产证的全部，魏绍华装饰的亦是这部分；四是按当时农村的房屋价格也不应是82平方米（当时南川的商品房也就四五百元一平方米）。