一、一审认定事实与处理结果

　　原告何继明、李珈、吴志良、黎明辉与被告泰信实业有限公司(下称泰信公司)分别于1999年12月29日、2000年1月3日、8日签订《商品房购销合同》和《委托经营协议》。合同约定，何继明购买泰信公司“南海传说”之阿波罗中心酒店第3层第33号房，暂测建筑面积为38平方米，每平方米价款4595元，总购房款为165，880元;，李珈购买第5层第33号房，暂测建筑面积为38平方米，每平方米价款4，422.25元，总购房款为168，045元;吴志良购买第6层第5号房，暂测建筑面积为61平方米，每平方米价款4，317.5元，总购房款为263，383元;黎明辉购买第3层第32号房，暂测建筑面积为38平方米，每平方米价款4，365.25元，总购房款为165，880元。合同签订后，各原告即向被告泰信公司支付了首期购房款：何继明支付55，880元，李珈支付58，045元，吴志良支付83，383元，黎明辉支付55，880元。同时，4原告还与被告泰信公司签订了《银行贷款办理的补充协议》，并提供了办理购房余款按揭手续所需的资料，同时各将1000元按揭费用存入被告泰信公司指定的银行帐户。合同还约定：泰信公司在琼山市滨海旅游区建设“南海传说”温泉疗养度假中心，主体建筑为酒店式公寓，交房时间为2000年12月18日前，交付房屋时，如房屋实际面积与暂测面积差别不超过正负2%(不包括2%)，则房价款不变，如超过，则每平方米价格不变，房价款按实际面积计算，同时还约定泰信公司应向原告支付违约金，合同继续履行;合同生效后任何一方无正当理由要求终止合同的，除双方签订补充协议外，责任方须按合同及补充协议有关条款规定承担违约责任，并按实际已付款的10%赔偿对方损失。同时，原、被告双方又签订《委托经营协议》，约定：原告将购买的“南海传说”之阿波罗中心酒店的套房委托给泰信公司委托给国内外酒店管理公司经营管理。2000年12月18日起视为正式移交公寓交给泰信公司管理后，自酒店开业之日起，房屋所有权人可获得酒店客房部分每年度的利润分红，每年在旅游淡季期间，享用18天同等级别公寓的免费入住权。此外，《商品房购销合同》对价格与费用调整、交接商品房时的付款额、泰信公司关于装修、设备标准承诺的违约责任、质量争议的处理、物业管理、《委托经营协议》对受托进行经营管理期间的权限、质询与建议权、税费等均作了约定。泰信公司“南海传说”项目原名为“华源疗养保健中心”，1999年泰信公司将其更名为“南海传说温泉疗养度假中心”，在建设过程中，又将其更名为“海南皇冠滨海温泉酒店”。该项目主要由阿波罗中心酒店、古罗马温泉浴场、雅典娜、波赛东公寓酒店等主体建筑组成。在酒店建设过程中，泰信公司对“南海传说”的设计方案进行修改，将阿波罗中心酒店四原告购买的期房房间的内部设计加以改变、建筑面积缩小，但是，泰信公司没有通知四原告对购房合同进行修订、重订。在本案诉讼过程中，一审法院依据四原告的申请，依职权在琼山市房产局查实，泰信公司的阿波罗中心酒店尚有部分房间没有销售，一审法院司法技术人员根据四原告的指认，对相应的四套房间进行建筑面积测算，结果发现被测算的四套房间的建筑面积均比四原告与泰信公司订立的购房合同中约定的建筑面积小，但四原告均表示愿意继续履行合同，接受重新测算过建筑面积比合同面积小的房间。但“南海传说”的变更，被告泰信公司并未在2000年12月18日合同履行期限届满前告知原告，也没有为四原告办理购房按揭手续。直至2001年12月11日、2月6日，被告泰信公司才向包括四原告在内的购房者发出《致客户函》，称其已将原来“一般的疗养度假中心”发展为“五星级式度假酒店”，并委托国际著名的酒店管理集团负责经营和管理，项目名称和内容以及原来的户型发生变更，投入加大，成本增加，原双方所签订的《商品房购销合同》的标的在性质上已发生了根本的变化，加之由于银行操作上的原因，致使按揭手续不能如期办理，再之由于工程进度受阻，不能如期交房，因此要求调整原合同所定价格，按“现在定价”购买，并愿意按原合同有关条款进行处理。该函发出后，大部分购房者退房，但原告何继明等4人一致要求被告承担违约责任并继续履行合同。2001年12月21日，被告泰信公司向原告发出《知会》，明确表示“初步结算酒店造价每平方米已超过人民币8000元，公司无力按原签订的《商品房购销合同》中确定的购房价格履行合同，愿意承担合同不能履行的责任，共同协商终止履行合同。”对于被告的意见，4原告均未同意。2002年1月8日，“皇冠滨海温泉酒店”开业之后，被告泰信公司将阿波罗中心酒店产权转卖给第三人海南皇冠假日滨海温泉酒店有限公司，同年10月18日，“房屋所有权证”办至该公司名下。

　　根据上述事实，一审法院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》及《委托经营协议》是在平等互利的基础上签订，是当事人真实意思表示，合同实质要件与形式要件均符合法律规定，应确认有效。合同签订后，原告依约履行付款义务，并交纳办理购房按揭手续费用，但被告泰信公司并未在合同约定期限内向原告交付房产和办理按揭手续，而迟延履行合同也未在合同履行期限届满前通知对方，被告泰信公司的行为违反诚实信用原则，构成违约，应承担违约责任。4原告原购买的阿波罗中心酒店332、333、533、605号房间，因被告在建设过程中，修改了设计方案，致使“阿波罗酒店”的房间结构，空间尺寸、酒店名称发生变化，从而导致合同约定的房间不复存在。而原告所指认的阿波罗中心酒店3341、3342、3641、3709号房间的建筑面积、结构与合同之标的不同。并且，阿波罗中心酒店的产权已转移给第三人海南皇冠假日滨海温泉酒店有限公司，被告泰信公司对阿波罗酒店已不拥有产权，被告泰信公司已丧失了履行合同的可能性，在这种情况下强制被告履行义务是不可能的。在被告泰信公司履行不能的情况下，原告要求被告泰信公司继续履行《商品房购销合同》有悖法律，本院不予支持;对被告泰信公司以事实不能履行要求解除《商品房购销合同》的请求，予以支持。《商品房购销合同》解除后，基于该合同才能履行的《委托经营协议》也失去了履行的可能，因此也应一并解除。造成合同履行不能的原因，是被告泰信公司根本违约所致，被告在合同未经合法解除、买卖双方有纠纷的情况下，将转移给第三人，有欺诈的故意。因此，被告泰信公司不但应返还购房款及购房按揭手续费、支付利息，还要承担惩罚性赔偿责任。