索赔损失

　　2004年9月，殷先生化141.37万元向上海一房地产公司购买了一套房屋。约定房地产公司交房时必须取得《住宅交付使用许可证》和按规定缴纳了物业维修基金后，于2005年12月31日前交房。但房地产公司直至2006年11月15日才交纳维修基金，比约定晚了11个月之多。另外，房地产公司未按合同约定房屋的二楼应是双阳台的标准，将其变为了单阳台，也给殷先生造成了损失。

为此，殷先生诉诸法院，要求判令房地产公司支付逾期交房违约金8.99万元，并赔偿因擅自改变房屋结构造成的损失2万元。

取证查证

　　房地产公司辩称，双方合同约定的交房时间为2006年12月31日，故未逾期交房，不构成违约。合同附件中关于平面图及公司提供的售房宣传资料均表明系争房屋不是双阳台，故未变更建筑设计。殷先生提出的损失赔偿没有事实与法律依据，请求依法驳回。

　　经查，房地产公司于2006年11月15日才取得了涉讼房屋的大产证，并向有关部门缴纳了物业维修基金。房地产公司在销售涉讼房屋前，散发给购房业主的售楼广告宣传资料中明确承诺并登载了殷先生购买的双丁型别墅拥有双阳台的照片。

构成违约

　　房地产公司虽于2005年12月31日向原告发出《交房通知书》，但此时未向有关部门缴纳物业维修基金，尚未具备合同约定的交房条件，故殷先生有权拒绝接受房屋。另外，房地产公司在销售涉讼房屋前，散发给购房业主的售楼广告宣传资料明确承诺并登载了殷先生购买的双丁型别墅拥有双阳台的照片。故法院有足够理由认定房地产公司违反上述内容，应当承担违约责任。

　　法院认为，合同约定的违约情形赋予殷先生解除合同的权利，而未对房地产公司的违约行为给殷先生造成损失的计算方法进行约定，但本着息讼止争的原则，依据双方合同的实际履行情况，酌情确定殷先生的损失。（杨克元）