潍坊昌邑的刘先生反映：2014年他所在的供电公司，组织单位职工集体购买潍坊五洲置业有限公司开发建设的昌邑市君悦花园小区内的住宅楼房，由于单位组织的集体采购，有专门的领导负责，刘先生就像单位的大多数人一样，出于对单位领导的信任，就按照单位的要求交了首批款。2015年7月份，单位通知与开发商潍坊五洲置业有限公司签订《山东省潍坊市商品房买卖合同》时，发现合同中很多内容与单位领导组织组织集体采购时承诺的不一样，有些内容是空白的，有些内容显然是违法的。由于大多数人盲目地签了字，刘先生便复制了一份其同事与开发商签的合同，并通过山东广播关注质量栏目联系到了律师，向律师咨询。
律师在看了刘先生发给的《山东省潍坊市商品房买卖合同》时，发现：合同的第十八条第1项、第2项，关于“楼宇的屋面使用权、外墙面使用权归出卖人所有”的约定违法，因为我国《物权法》第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”. 楼宇的屋面、外墙面属于刘先生购买的君悦花园小区内楼房专有部分以外的共有部分，该共有部分属于楼宇内的全体业主所有。开发商在与业主签订商品房买卖合同的时候，就要求业主放弃该共有部分的使用权，显然是违法的霸王条款，或者就是一个陷阱。
合同第十八条第5项的约定：“该商品房所在小区的地下车位、车库的所有权归开发商所有”,应当加以限制。我国《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”如果规划以外或者占用业主共同所有的绿地、道路等共有部位建设的地下车位、车库的所有权除外。
合同第十六条约定的内容违法，我国新修改的《城市商品房预售管理办法》中明确规定：“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能如期取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任”.法律要求商品房在交付使用后90日内，业主到房管部门办理房产登记手续。刘先生提供的合同第十六条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后 730 日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报权属登记备案。……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得权属登记证书的，双方同意按下列第 2 项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.005%向买受人支付违约金。”
730日是两年的时间，开发商在两年内才将办理权属登记的资料报权属登记备案，业主显然不可能在90内到房管部门办理房产登记手续。刘先生提供合同的第四条约定的价款是520448元，违约金是26.0224元，也就是说，刘先生提供合同的这位业主，即便开发商违约，永远不给你办理房产证，仅承担26.02元的违约金，根本起不到违约惩罚的作用。
这条的内容应该这样表述：“……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得权属登记证书的，双方同意按下列第 2 项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的20%向买受人支付违约金。”比较公平合理。
由于我国法律对开发商协助业主（或代为）办理产权证的期限，没有严格的限制。双方在商品房买卖合同中可以约定。目前开发商为了避免将来产生纠纷，一般在房屋买卖合同中约定办证的期限为18个月。而如果双方在合同中没有明确约定，则开发商协助或代为办理产权证的期限应为房屋交付之日起90天内完成。开发商在合同约定的期限或在房屋交付之日起90天内没有履行办证的义务，则构成违约应承担违约责任。
合同第十条第2项约定的“2.自本合同第九条规定的交付日期的第七天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之零点五的违约金，本合同继续履行。”已交付房款的万分之零点五的违约金，就是已付房价款的0.005%,按照本合同，逾期交房每日的违约金仅为26.02元，是不合理的。
合同第九条约定交房条件：“1.该商品房取得建筑工程竣工验收备案表。2.该商品房取得面积实测技术报告书。”该约定的表述，比较准确，但在1中还应当加上该商品房取得“备案部门加盖收讫章”的建筑工程竣工验收备案表“就比较全面了。
合同第八条约定的：”商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照第 种方式进行处理。刘先生提供的合同，开发商直接打印的是第 1 种方式处理，实际上应当按照第 2 种方式处理。第 1 种方式的内容是多退少补，第 2 种方式才是买卖双方没有约定时，国家法律的规定。
合同第八条约定的：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件六）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第 种方式处理。刘先生提供的合同，开发商直接打印的是第 2 种方式处理，实际上应当按照第 1 种方式处理。第 2 种方式的内容是协商解决，第 1 种方式是出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。显然，第 1 种方式是公平合理的。刘先生提供合同的附件六是空白的，附件六是买卖双方对装饰、设备标准的约定，附件六是空白，相当于买卖双方对装饰、设备标准没有约定，只能按照开发商提供的标准。对于附件六，律师已经建议刘先生一定要填写清楚，不然，单位领导还是开发商以前所有的承诺均无法落实，无法得到法律的支持。
合同第二十条关于物业服务的约定，律师建议增加：前期物业服务的时间，在前期物业服务期间内成立业主委员会，成立业主委员会后由业主委员会选聘物业公司的内容。
律师点评分析：
从以上案例中，我们会发现，业主与开发商签订的《商品房买卖合同》文本，都是开发商提供的格式合同，开发商在《商品房买卖合同》往往为了规避法律的规定，设计了一些陷阱，往往越是照顾业主利益的条款，越可能是陷阱。而大多数购房的业主很少对《商品房买卖合同》的条款内容字句进行研究推敲，很多都是一知半解，或者善意的盲信售楼置业顾问的一面之词和天花乱坠的承诺，而不用文字固定在合同的条款上。很多业主与开发商的纠纷，80%出在对合同条款的理解上，往往开发商振振有词，业主处在无法举证的地位上，维权很难。花了半生积蓄购买的房子，总有那些缺憾，让人心烦！
以下是开发商与业主的《商品房买卖合同》中的两个主要陷阱：一、关于交房条件的陷阱。
可以说，《商品房买卖合同》中关于住宅交房条件的约定应该是最明确的，在以前的所有《商品房买卖合同》中均规定：”经过综合验收“, 这是《城市房地产开发经营管理条例》第18条规定的，开发商交房时，只要向业主出示住宅楼房《综合验收合格证》，业主看一下开发商是否有住宅楼房《综合验收合格证》，就能决定是否收房。2003年8月27日《行政许可法》颁布后，2004年5月19日国务院《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中取消了”综合验收“这一审批项目。以后，《商品房买卖合同》中，交房条件仍有继续使用”综合验收“约定的，实际上，这样的表述已经不严格。2009年国家住房和城乡建设部修改了《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》后，交房条件应为建设主管部门加盖”收讫“章的《工程竣工验收备案表》。开发商能够提供《工程竣工验收备案表》，已经表明，工程的质量已经达到了交房的条件。
《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条规定：”建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：?（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）施工单位签署的工程质量保修书；（五）法规、规章规定必须提供的其他文件。？商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。“?
本案中刘先生提供的合同第九条约定交房条件：”1.该商品房取得建筑工程竣工验收备案表。2.该商品房取得面积实测技术报告书。“律师建议：在1中修改为：该商品房取得”备案部门加盖收讫章“的建筑工程竣工验收备案表，这样表述比较全面了。
目前，公安消防部门仍负责消防工程的验收备案事宜，消防工程的质量验收除根据《建设工程消防监督管理规定》执行外，公安消防部门还应当根据公安部公消[2011]65号《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》对外墙保温材料进行验收备案。
也就是说，虽然根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条规定，开发商申请备案时，应提供公安消防部门出具的认可文件或者准许使用文件，但开发商往往提供是消防工程的认可文件或者准许使用文件，并不提供对外墙保温材料进行验收合格的备案材料。因此，业主收房时，最好也看一下消防验收合格的证明文件。
综上所述，在与开发商签订《商品房买卖合同》时，交房条件的条款内容应当包括：”该商品房取得备案部门加盖收讫章的建筑工程竣工验收备案表，该商品房取得面积实测技术报告书“,就不怕该表述不清的”陷阱“了，收房时，在看一下消防验收合格的证明文件，就比较全面了。
二、关于建筑面积误差处理的陷阱。
我国《商品房销售管理办法》第十八条规定：”商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。“
第十九条规定：”按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。“
第二十条规定：”按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款
（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%“.
第二十一条规定：”按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。“
只要你读懂了以上《商品房销售管理办法》中这四条法律规定的内容含义，在签订《商品房买卖合同》时，在产权登记面积与合同约定面积发生差异，就不会同意开发商给你选择的”多退少补，据实结算“的处理方式，而是应当选择国家法律规定的处理方式。
国家法律规定的处理方式是：《商品房销售管理办法》第二十条规定的处理方式。这样，不管开发商起草的格式合同中，这个怎样伪装这个条款陷阱，你都不会掉进去了。
案件启示：
其实，在与开发商签订《商品房买卖合同》时，只要你不盲信开发商，不产生跟从的思想，多想一想自己积攒购房资金的不易，为了你和全家以后生活的舒心和顺心，与开发商之间不出现任何懊恼的纠纷，再请一位专业处理房产案件的律师帮助你，《商品房买卖合同》中的任何陷阱都是可以通过的。相信自己，但必须是在签订《商品房买卖合同》时，做一个有心人。