跳闸断电起纷争

　　2005年5月28日，周先生与李女士签订房地产租赁合同，约定李女士出租给周先生一套面积为227.64平方米房屋，作为周先生住家使用，月租金为6300元；同时约定了保证金、违约金等内容。在合同履行期间，周先生在使用房屋空调过程中多次出现了电表跳闸断电故障现象，为此向所在物业公司保修，该现象未能解决。同年12月18日，周先生以信函的形式通知李女士要求解除合同，因双方对合同解除后的房屋租赁保证金等事宜未能协商解决，故周先生诉法院。

　　合同解除谁违约

　　在法庭上，周先生认为，因租赁房内的电器无法同时使用，物业部门无法解决。为此，双方遂于2005年12月提前解除合同并办理交接手续，但李女士拒不返还已收取的二个月押金，也拒不承担违约责任。故诉至法院要求确认双方合同已解除；李女士返还自己房租保证金1.26万元；并按约支付违约金6300元。

　　李女士则辩解，向周先生交付的房屋是符合合同约定的，不存在缺陷。电力问题不属于房屋范畴，周先生所述跳闸现象是由于其超过正常电力负荷使用电器，是周先生无端解除合同而违约，故反诉要求周先生支付违约金。

　　判决房东担责任

　　法院认为，在合同履行期间，双方办理了不再继续履行租赁合同的租赁物相关交接手续，事实上双方已一致同意解除合同，对此予以确认。对周先生向李女士缴纳的租房保证金，依法应当返还。而作为出租人的李女士负有将租赁物给承租人正常使用的基本义务，但周先生在使用租赁房内电力设施时陆续出现多次电表跳闸而断电故障现象，李女士应当承担租赁物或其相关电器等设施的瑕疵担保责任，故周先生诉请的违约金，有事实与合同依据，法院予以支持。（富心振）