未征得同住人同意，耄耋老人邱老伯异想天开，打算把所承租的二楼使用权公房转让给楼下邻居陈小姐，双方签订了《房屋转让合同》，老人想用售房款来“以房养老”，但该行为却侵害了其他同住人居住权利。事后反悔的邱老伯被陈小姐起诉法院，要求邱老伯履行房屋转让办理过户，赔偿违约金10万元。近日，上海静安法院对陈小姐之诉判决不予支持。
    邱老伯与陈小姐均系居住本市愚园路某号内上下楼邻居，邱老伯承租了二层中前间、中间和亭子间计29.5平方米独用部位的使用面积，公用部位为井搭、二层大卫生和晒台。2004年5月，邱老伯欲将上述房屋转让，委托其女儿办理转让房屋事宜。同年6月中旬，与楼下邻居陈小姐签订了《房屋转让合同》，约定邱老伯将所租赁房屋使用权转让给陈小姐，转让价为人民币36万元，在合同签署以后的5天之内，陈小姐支付了66.7%即人民币24万元，邱老伯搬走的5天之内支付余款11.8万元，剩余2000元扣除邱老伯最后月份实际公共事业费缴纳完毕后，于2005年4月底前支付给邱老伯。陈小姐还同意邱老伯延期居住至2005年3月1日，邱老伯需保证在上述期限内把房屋移交给陈小姐，如有逾期需按房屋转让金额的日/0.2%计算支付滞纳金，逾期30天以上，陈小姐可终止合同并要求赔偿。
    合同签署后，陈小姐向邱老伯支付了24万元。2004年12月邱老伯让女儿写信给陈小姐方，提出房屋面积计算有遗漏要增加面积，单价要调整或不卖了退还陈小姐的已付购房款；但陈小姐坚持要求按照原约定履行，双方几经协商交涉不成。
    2009年1月上旬，陈小姐把楼上邻居邱老伯告上法院称，在2004年5月邱老伯委托女儿找到自己母亲，言及因需要用钱，愿意将邱老伯名下的二楼转让给陈小姐，并出具了委托书。几经协商双方于同年6月中旬签署了《房屋转让合同》，她即按约支付了首期房款24万元，但邱老伯一方却以种种理由推迟交房并要求修改合同。
    陈小姐还称，在2008年11月以书面形式通知邱老伯，要求履行合同并定于月内予以答复，邱老伯在12月15日与她见面即称，不准备履行合同，这才引起诉讼。
    法庭上，邱老伯辩称因岁数大了，想把租赁的承租房屋转让“以房养老”，在委托女儿办理该转让手续时，家庭内部其他共同居住人并不知情。之后，家庭其他成员获悉他与楼下邻居签署了《房屋转让合同》表示纷纷反对，不同意转让该房屋要求撤销转让合同。邱老伯认为，该份《房屋转让合同》不生效，没有体现全体居住人真实意愿，要求法院确认为无效，愿意退还陈小姐预付的24万元房屋转让款。
    经查明在邱老伯名下承租的房屋还有儿子、女儿、孙女和外孙女的户籍。法院认为，邱老伯与陈小姐达成房屋转让协议前，未取得邱老伯家庭内部共同居住人的书面同意，事后共同居住人也未追认合同的效力，邱老伯反悔不同意转让该房屋使用权，该房屋转让合同属无效合同。陈小姐则要求按有效合同坚持诉请，法院则无法予以支持，遂判决不支持陈小姐的起诉。
    法官点评：现有的《上海市房屋租赁条例》规定，公房使用权转让的法律性质，即公房租赁合同中承租人权利义务的有偿移转。承租人在行使有偿转移房屋租赁合同的权利义务的同时，应当征得在有本市常住户口的共同居住人同意，公房承租人处分其承租权的自由受，共同居住人意思表示的限制。（李鸿光）