在丈夫童先生不知情的情况下，身患间歇性精神分裂症的妻子私下与房地产开发商签订了购房合同，并代替丈夫签字画押。日前，童先生想解除购房合同。然而就“合同是否有效”的问题，开发商认为合同有效，房管部门却认为购房合同不规范，不能在房管部门备案，而有关法律人士对此也有着不同的看法。就此纠纷，目前童先生正准备通过法律途径来解决。

　　■纠纷

　　“我未到场却要求我妻子替我签名”

　　购房者：合同无效

　　面对妻子私下与房地产开发商签订的购房合同，市民童先生原本是打算“打碎牙往肚子里咽”，不敢斥责妻子吴女士一句，他担心身患间歇性精神分裂症的妻子因此再次发病。

　　童先生回忆说，2011年7月初，夫妇俩曾来到位于南昌市高新开发区的一家楼盘看房。当时，他们看上了一套80余平方米的房子，总价约55万元。考虑到自身的经济状况，童先生打算自行筹措45万元购房款，另外通过公积金贷款10万元。当天，童先生在一份贷款申请合同上签了字，并支付了1万元。

　　当天下午回到家后，童先生就开始东拼西凑向亲戚朋友借钱，却举步维艰。经过再三思考，童先生决定放弃购房，不能“打肿脸充胖子”。也正是由于童先生的犹豫不决，之前他所签订的那份公积金贷款申请合同没来得及备案已失去了法律效力。

　　但童先生万万没有想到的是，2011年10月初，这家售楼中心的工作人员却私下联系了他的妻子，并签订了一份购房合同。“售楼处工作人员明知我未到场，却要求我妻子替我签名、代按手印，合同应该无效”得知这一情况后，童先生既气愤不已，又无可奈何。

　　■说法

　　“须证明在发病期否则不予退房”

　　开发商：合同有效

　　今年年初，童先生通过向房管部门咨询，获知妻子代签的购房合同不规范，原因其一是该购房合同原本需要两人签字，但现在只有吴女士一人的签字，其二，公积金贷款失效后，童先生没有明确是否办理商业贷款。所以，不能在房管部门备案。据此，童先生多次找到该楼盘相关负责人协商，要求撤销合同，但对方一直未给予答复。

　　在向本报记者投诉时，童先生一直悻悻不已。他说，妻子患精神分裂症多年，平时都靠吃药维持。此前签订合同时，妻子神志是否清醒，都有待商榷。为了印证自己的说法，童先生拿出了一本残疾人证书。记者注意到，该证书盖有“中国残疾人联合会”公章，证明吴女士为精神残疾人。

　　日前，记者随同童先生夫妇来到位于高新开发区的这家楼盘。该楼盘负责营销的戴先生在接受记者采访时说，首先，童先生与售楼中心签订了第一份合同，即申请合同，足以证明童先生夫妇有购买意向，并交付定金确认了购房事实，这印证了吴女士所签订的合同(即第二份合同)是有效的;其次，在整个购房过程中，童先生并未告知相关销售人员吴女士患有精神病。如童先生认为吴女士在发病期间签订了购房合同，则须拿出相应证据，否则不予退房。

　　谈及吴女士代替丈夫签订合同、代按手印时，戴先生坦言，楼盘的销售人员在工作程序上有疏忽，但这一点并不能成为购房者退房的充分理由。

　　■律师观点①

　　妻子有代理权购房合同有效

　　明实律师事务所律师张海水认为，只要吴女士在签合同时没有发病，就具有完全民事行为能力，妻子代丈夫签订购房协议，构成表见代理。

　　表见代理是指行为人虽无代理权，但由于本人的行为，造成了足以使善意第三人相信其有代理权的表象，而与善意第三人进行的、由本人承担法律后果的代理行为。张律师称，除恶意签订合同损害一方合法利益外，妻子代丈夫签订购房协议时，哪怕没有委托书或丈夫不知情，购房合同仍然有效。

　　江西郎秋律师事务所张绍兵律师也赞同上述观点。他表示，根据《法》相关规定，夫妻之间对日常生活互有代理权，且是法定代理权，这与委托代理不同，所以妻子代丈夫签字是有效的。换句话说，夫妻双方对共有财物做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信买房为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗第三人。基于上述理由，张律师认为，即便吴女士所签订的“第二份合同”无法在房管部门备案，但这是双方真实意思的表示，童先生单方不同意购买无效，吴女士亦无理由要求撤销这份协议。

　　■律师观点②

　　不属真实意思表示可以撤销购房合同

　　“开发商明知童先生不在场，却要求妻子代签丈夫名字、代按手印，导致合同无效，开发商存在过错，应承担相应责任。”江西明实律师事务所的江玲律师认为，合同的成立，是指当事人经由要约、承诺，就合同的主要条款达成合意，即合同当事人意思表示一致而建立合同关系。

　　从本案来看，吴女士代签的合同不规范，不是当事人童先生的真实意思表示，不能构成要件。既然合同不成立，童先生夫妇与开发商就不存在合法有效的关系，可以提出撤销购房合同。

　　江西添翼律师事务所李春华律师则表示，根据《合同法》及《纠纷案件适用法律若干问题解释》等规定，行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。同时，购房合同约定买受人以公积金贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立公积金贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失;因不可归责于当事人双方的事由，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的定金或购房款返还买受人。

　　■消协

　　开发商应当依法依规售房

　　3月26日，江西省消费者协会受理了童先生的投诉。负责处理此事的江西省消协投诉部工作人员王军表示，尽管此合同是否有效尚存争议，但可以肯定的是，现实情况下，一些房产销售人员为了完成销售任务，明知合同无法备案，还盲目要求消费者代签合同，进而引发了纠纷。希望广大房地产开发商遵守相关工作流程，依法依规销售，尽量避免类似纠纷再次发生。发稿时，记者获悉，童先生正准备通过法律途径解决此事。