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　　综述

　　墙体开裂、延期交房、虚假宣传……房产消费事关百姓的安居乐业。昨日(2月4日)，记者从昆明市消费者协会获悉，2009年，昆明市各级消费者协会(消委会)共受理消费者投诉2719件。其中房屋及装修建材类占投诉总量的5%，有136件，投诉量比2008年(152件)同比下降10.53%。

　　去年消费者对于房屋类的投诉主要集中在交房质量问题、合同违约或在合同中附加不公平的条款，如随意变更房屋结构和规划设计、房屋面积不足、延期交房、无法办理房产证等。其中，合同纠纷及交房质量问题成为投诉热点。

　　买到馊馒头，我们大可以一扔了事;买到坏电器，我们只需要去更换一台;买到“问题房”呢?扔不得，退难退，弄不好还得为它搭上一笔诉讼费。虽说不是每个人买的房子都有问题，开发商也并非“主观”地把房子盖出些毛病，可当买到手的房子真的遇到问题时，这苦与累却只有身处其中的业主最能体会。所幸，从去年市消费者协会提供的数据来看，在这个以品牌赢市场的大环境下， 一些品牌开发商已经开始用自身的行动来维护业主们的利益，维护着自己的口碑。但与之相对的，还是有一小部分开发商违背了公平交易的原则，损害了购房者的利益。

　　近日，本报地产民生热线接到不少市民来电，反映自己在购房路上的不平事。从来电情况看，夫妻购房法律问题﹑延期交房违约金冲抵物业服务费﹑规划变更等投诉较为集中。本期地产民生热线邀请了云南鑫金桥律师事务所刘爱国律师为此类房产投诉提供一些建议。

　　举案说法

　　夫妻购房 认清法律风险再下手

　　案例：李女士在去年12月份结婚，婚房是老公在婚前购买的，产权证上是老公的名字。“婚后的房贷，是我们两个人共同承担。这套房子在法律上是我老公一个人的还是属于我们的共同财产呢?”李女士打进本报地产民生热线0871-4155246咨询。

　　无独有偶，市民王小姐也来电表示，她于2008年独自购买了一套单身公寓，且付清了全款。今年3月，她马上要和相恋一年的男友结婚：“结婚后，那套公寓是属于我的个人财产还是夫妻的共同财产呢?”

　　近日本报的地产民生热线中，接到了许多市民来电咨询夫妻购房事宜。为此，本报邀请律师就夫妻购房法律问题做一个详细的分析。

　　律师提醒：夫妻共同财产 享有平等处理权

　　云南鑫金桥律师事务所刘爱国表示： 夫妻共同财产，是指《婚姻法》规定的在夫妻关系存续期间夫妻所共同拥有的财产。所谓夫妻关系存续期间，是指夫妻结婚后到一方死亡或者离婚之前这段时间，这期间夫妻所得的财产，除约定的外，均属于夫妻共同财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。夫妻一方对夫妻关系存续期间的财产的处分，需征得配偶的同意。

　　刘爱国表示，对于夫妻购买的房子产权归属，要分以下几种情况：

　　(1)如果在领结婚证前就有了房产证，房子就是婚前个人财产。比如说以上案例中的王小姐，公寓属于她的婚前个人财产。(2)如果是婚前一方购房，之后双方共同承担房贷，那么此套房产属于夫妻共同财产。比如上述案例中的李女士，其所住的婚房由双方共同还贷，即是夫妻的共同财产。因产权证上只有其老公的名字，建议李女士可与老公到产权交易中心补办共有人登记手续。

　　刘爱国表示，《物权法》规定，房屋的产权人有充分的权利和自由处分自己名下的财产。如若结婚后双方出现矛盾，房子产权如何处置也是一个关键问题。如果房子属于婚前个人财产，离婚时房子归产权人所有，另一方无权要求分割;如果认定此房为夫妻共同财产，离婚时一般一人一半。如果此套房子是夫妻中的一方在婚前购买，但房产证上加了另一方的名字，仍旧是夫妻共同财产，离婚时要一人一半。

　　民生咨询台

　　延期交房 违约金“变身”物业服务费

　　案例：“延期交房4个月，我要求开发商赔付违约金，却被他们以抵消物业服务费的形式来替代。”近日，市民刘小姐打进本报地产民生热线电话寻求帮助。

　　原来，2008年3月份，刘小姐在西市区购置了一套商品房，合同约定2009年8月份交房，如若延期，开发商将每天支付刘小姐所支付房款的千分之三作为违约补偿。转眼到了2009年8月，还没有交房。

　　“直到今年1月初，我才接到交房通知。当我到售楼部办理接房手续时，开发商却称延期交房的违约金，以冲抵物业服务费的方式进行。”刘小姐表示，她一合计，以每年1100元的物业服务费来计算，相当于她要预交近3年的物业服务费。 “开发商的这种做法是否合法?法律在此方面有何规定?如果开发商仍不退回违约金，我应该如何从法律角度维护自己的合法权益?”刘小姐问。

　　律师提醒：延期交房违约责任 要按合同履行

　　云南鑫金桥律师事务所刘爱国：这种做法是不合法的。首先，开发商和购房人之间是房屋买卖合同关系，而物业服务公司和业主是房屋管理合同关系，这是两个不同的概念。开发商延期交房对业主产生的债务，不能转移到物业服务公司身上，这是没有法律依据的。

　　其次，对于“债务转移”应签订协议。《合同法》第84条规定了合同转让中的“债务转移”行为，即“债务人将合同义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”也就是说，开发商对购房支付“延期交房违约金”的债务，如果转移给物业服务公司承担，即折抵“物业服务费”，要经债权人——购房人同意。而且在司法实践中，一般也要经债务受让人——物业服务公司的同意。

　　第三，按照相关规定，物业服务公司不得一次性预收多年物业服务费。而开发商以“延期交房的违约金”抵消一至两年以上“物业服务费”的行为，事实上是变相收取一年以上物业服务费。所以这种做法是违法的。

　　第四，当业主入住率达到一定程度，应当成立业主委员会，并由业主委员会决定聘请哪家物业服务公司为业主服务。所以，现在的物业服务公司能不能连续为业主服务3年多，还不能确定。如果一次性给目前的物业公司交了较长时间的费用，将来很可能带来新的麻烦。

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　　刘爱国表示，对于延期交房的赔偿，开发商应该严格按照购房合同的约定执行。遇到这种情况，购房者可先与开发商协商。若协商不成，可直接到当地法院起诉。

　　专家支招

　　面积增加 “霸王合同”逼你买单

　　案例： 陈先生前年购买了一套商品房，购房合同上的面积为142.06平方米，今年1月交房时却发现房子面积已经“涨”到了153.8平方米，足足多出10多平方米，面积误差率达到了8%。开发商要求业主补足房款才能拿钥匙。对于多出来的几万元房款，开发商显得底气十足：合同书上写明了“房屋面积以实测为准”，购房者签字就表明认同合同条款，理所应当按照现在的实测面积缴纳购房款。陈先生不禁感叹，这份合同真是“霸”气十足。

　　云南鑫金桥律师事务所刘爱国点评：开发商交付使用的房屋面积与商品房买卖合同约定面积不符的，如面积误差比在3%以内，按合同约定的价格据实结算。如面积误差比超出3%，若房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内部分的房价款由买房者按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由开发商承担，所有权归买房者;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内部分的房价款及利息由开发商返还买房者，面积误差比超过3%部分的房价款由开发商双倍返还买房者。但此案中，开发商却用格式合同逃避了这些责任，让消费者被迫为多出的房屋面积全额买单。购房者对于合同或协议中的条款并没注意，导致维权无门。

　　开发商承诺不兑现 口说无凭维权很难

　　案例：严小姐在某一楼盘购买了一套三楼的商品房，其厨房外有一露台。当初购房时，开发商表示露台不算面积。可是等到交房时却说还要补交3平方米的购房款，理由是原来的露台装上了围栏，已经变成了阳台，按照规定要算一半面积，所以要补足购房款。

　　云南鑫金桥律师事务所刘爱国点评：装了围栏后，此露台的确变成了阳台，的确是要计算一半面积。由于双方当初并未就“厨房外的露台不算面积”达成书面协议，现在严小姐口说无凭，想要维权难度很大。对此，刘律师也表示， 对于开发商事先作出的承诺一定要在合同、协议中有所体现，把口头承诺落实为书面协议，日后维权也才有据可依。

　　慎交诚意金 小心一去不回头

　　案例：去年9月，张女士看中了一套位于西市区的商品房，并交纳了5000元诚意金。此项目开盘当天，张女士家中有急事，未能参加选房。当她找到开发商要求其退回诚意金时，对方却表示张女士未买到房，纯属个人原因，故诚意金不能退还。开发商的做法合理吗?

　　云南鑫金桥律师事务所刘爱国点评：诚意金，是指购房者为了获得选房资格而交纳的钱。诚意金至今尚未得到法律上的承认，属于开发商自创的词语和收费环节。因其并不属于合同履行担保的定金，故张女士有权要求开发商全数返还已经交付的诚意金。如开发商还不退款，也可到当地消协投诉。