商品房买卖合同纠纷仲裁情况概述
2007年，西安仲裁委受理各类仲裁案件885件，其中商品房买卖合同纠纷479起，涉案标的额11577.46万元，占年度所有受理仲裁案件标的额的5.83%。相比前一年度，2007年仲裁案件受理总数增长了87.8%，其中商品房买卖合同纠纷案件数量增加了一倍。商品房买卖合同纠纷案件数占年度总受案数的比例也由2006年的24.2%上升至54.12%。
2007年受理的商品房买卖合同纠纷仲裁案件，争议类型仍然集中在开发商逾期办理房产证、延期交房、交房不符合条件、房屋质量问题等。其中，逾期办理房产证和延期交房仍然是商品房买卖合同纠纷的主要类型。
以纠纷类型划分，2007年受理的479起商品房买卖合同纠纷案件中，开发商逾期办理房产证的案件占40%，延期交房的案件占30%，房屋质量纠纷案件占10%，其他类型的案件占20%(如买受人逾期付款、开发商交房不符合条件、面积缩水、供暖设施未及时到位等)。相比2006年，开发商逾期办理房产证案件比例有所增加，延期交房案件的比例也有小幅上升，房屋质量纠纷案件仍占相当比重。
以仲裁申请人身份划分，买受人针对开发商提起的仲裁申请案件共计435件，占全部商品房买卖案件的90.8%;开发商对买受人提起的仲裁申请案件共计30件，占全部商品房买卖案件的6.2%;买受人集体维权案件共计7起，平均每件集体维权案涉及业主23户，最多一起为55户，占买受人提出仲裁申请案件总数的37%。
商品房买卖合同常见纠纷类型简析
2005年以来，商品房买卖合同纠纷案件类型持续集中，既是西安商品房市场区域特征的反映，也从一定程度上说明了我国商品房交易市场中普遍存在的问题。2007年西安仲裁委受理的有关商品房买卖合同纠纷案件，以开发商逾期办理房产证、延期交房、交房不符合条件、房屋质量等问题较为常见。
一、开发商逾期办理房产证
2007年西安仲裁委受理的逾期办理房产证的案件占受理房地产案件总数的40%，其中九成以上属开发商的原因造成，以开发商在合同约定或法定的期限内，不能提交办理房屋所有权初始登记应具备的文件材料或者拒不提供相关证明比较典型。
逾期办理房产证存在以下几种情形：开发商的土地使用手续不合法、未支付全部的土地使用权出让金、违规开发建设，没有取得建设用地规划许可证、没有办理施工许可、没有通过综合验收或不能提供综合验收合格证明等。
结合2007年受理的案件情况来看，逾期办理房产证原因主要集中在开发商没有取得土地使用权、没有取得建设用地规划许可证、没有办理施工许可等几个方面。
现实操作中，房地产开发商应尽可能的完善对于土地使用权的审批手续，足额交纳土地使用权出让金，保证土地使用权手续的合法与完备，同时办理与施工有关的手续，确保具有施工条件。遇到可能导致逾期办证的情形，应主动及时通知买受人，如实讲明逾期办证的原因，争取买受人的谅解与配合。
买受人也应积极配合开发商办理房产证，及时提供自己的委托证明、身份证明，缴纳相关的费用，在保护自己权益的同时，积极督促协助开发商办理房产证。
二、逾期交房
2007年有关商品房买卖合同的仲裁案件中，延期交房引发的纠纷占三成左右，仅次于逾期办理房产证引起的纠纷。
延期交房的原因之一是开发商由于资金短缺不到位，大量要求施工单位垫付，时干时停，致使工期一再延长，超出合同约定的交房日期。原因之二是房产开发一般周期较长，期间的变数较多，如气候、政策、市场等因素都影响着工期。本年度中即有少部分案件开发商已经将与房屋有关的手续办理完备，由于政府的原因导致交房延期。
延期交房发生后，买受人有主张解除合同的权利，但现实中主张解除合同的占极少数，更多的买受人选择主张违约金赔偿。买受人之所以选择主张违约金而不是解除合同，与近年来西安商品房价格持续攀升、商品房交易量持续上涨有很大关系。
开发商在房屋交付买受人之前，应完备与房屋有关的土地、规划、建筑、施工等手续，在出现可能影响正常交房的情形时，开发商应主动及时通知买受人，双方协商解决办法。
三、交房不符合交付条件
房屋交付纠纷在仲裁案件中的比例不断的上升，主要是开发商没有提供符合合同约定的房屋设施及相关规定证明文件。
开发商向买受人交付房屋，不仅仅是建成的合格房屋，还包括符合合同约定的公共设施、配套设施以及向买受人提供房屋的使用说明、保修责任等相关文件。在仲裁实务中，一般由于公共设施、配套设施不到位引起的纠纷占90%左右，由于没有提供相关文件的纠纷占到10%左右。
公共设施不到位主要表现在交付的房屋设施没有达到合同附件三的约定，如安装的电梯、防盗门、装修的材料、提供的厨房、卫生设备等均低于约定的标准，导致买受人要求整改或者另行计算价格，并要求赔偿损失。
配套设施不到位主要集中在小区道路、物业管理以及天然气和暖气的入户上，由于大部分小区都是分步开发，小区的道路、物业基本很难同时完善，环境条件较差，甚至不具备居住的条件，造成交付房屋时纠纷的发生。天然气和暖气设施也由于涉及到扩容费的缴纳，管道的安装、以及各方关系的协调，因此开通往往较晚，影响买受人的居住。
除此之外，开发商还应提供该商品房竣工验收合格的备案文件，以及合同第十一条约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。如果同时对房屋面积进行结算，开发商还应提供《房屋面积分层分户测量报告》，以明确房屋的面积。交付房屋中，开发商往往由于追赶工期，或者没有缴纳相关地产开发的一些税费，导致房屋没有验收完毕，或者没有办理相关的行政手续，匆忙交付房屋，致使与买受人发生纠纷。
四、房屋质量
房屋质量纠纷是商品房买卖合同纠纷近年来又一新增点，主要体现在非主体工程瑕疵上。房屋质量分为两大方面：一是主体工程质量，一是非主体工程瑕疵。其中房屋主体质量不合格的纠纷较为少见。主要是普通的房屋质量瑕疵，产生原因主要是由于开发商没有及时对房屋瑕疵进行维修造成的。
开发商在出售房屋后，一般将保修责任委托给物业公司或施工企业，在买受人提出质量瑕疵时，开发商、物业公司和施工方相互推诿，难以协调，造成买受人的问题长期拖延，无法得到妥善解决，损失逐步扩大而酿成纠纷。
#p#副标题#e#房屋质量问题，其中一部分还涉及到房屋内部的设施质量纠纷，如水管破裂、暖气管道漏水等问题，开发商也由于和材料供应商之间相互指责，致使买受人的问题长期搁置。
发生质量纠纷，作为开发商始终应当向消费者承担房屋的维修责任。负有在维修过程中沟通、协调和解决的义务。如果开发商没有及时履行相应修复义务，买受人可以自行修复，并由开发商承担修复的费用。
商品房买卖合同履行中发生的纠纷类型很多，基本上以开发商没有依照合同规定，完成自己相应义务的居多。但是在仲裁实务中也发现有因为买受人的责任造成的商品房合同纠纷，如由于买受人的地址变动，开发商无法通知买受人造成纠纷;买受人不及时提供办理产权证的委托手续造成办证的拖延;还有一些买受人因为产权证暂无作用，为了不缴纳房屋的尾款及办证的相关费用，而故意拖延，这些情形也使开发商不能全面的履行合同的约定。另外，行政机关的办事程序也是造成商品房纠纷较多的一个原因。
商品房买卖合同纠纷的防范与解决
一、 防范商品房买卖合同纠纷
维护合同的正常履行，避免纠纷发生是本次仲裁报告的根本目的。商品房买卖合同纠纷出现在合同履行过程中，但是其产生的根源是在合同签订过程中，双方对各自权利义务的认识与明确的程度是影响合同履行的重要因素。遵守法律法规的规定，严格办理各种审批手续是减少纠纷的前提;完善合同约定，是减少纠纷的基础;相互理解、彼此支持是化解纠纷的关键;及时采取措施，是减少损失的途径
在商品房买卖合同签订时，开发商应积极办理与商品房有关的一切审批手续，买受人可以进行适当的监督。双方应就合同中的房屋交付日期、房产证办理日期、违约条款及争议解决方式等予以明确。现阶段商品房买卖合同主要是由《示范合同文本》加上双方约定的内容形成的，对于双方权利义务的分配有制式的选择性条款，又有约定条款。买受人在对合同条款的意义以及相应的法律后果不理解时，可以要求开发商作出解释，也可以对合同作出修改，签订补充协议或作出特别约定，避免因约定不明或者理解差异引来日后的诉争之累。
合同履行过程中，双方应尽勤勉诚信义务，积极通知或者询问工程的进展状况，对可能发生的不利情况进行沟通。
在合同签订及履行的全过程，双方均可聘请专业人员提供法律服务，防范不利局面的出现。
二、商品房买卖合同纠纷的解决方式
商品房买卖合同在履行过程中发生了争议，可以选择以下纠纷解决方式：
自行协商解决：争议发生后，各方通过自行协商解决纠纷。
非诉讼调解：仲裁、诉讼以外解决当事入之间民事争议的方式，在我国通常是指在行业协会、消费者协会、人民调解委员会的主持下，争议双方自愿达成协议解决纠纷。
仲裁：双方签订仲裁协议，向协议选定的仲裁机关申请仲裁。生效的仲裁裁决，一方若不履行，另一方可向人民法院申请强制执行。
民事诉讼：争议各方将争议的纠纷向有管辖权的人民法院提起诉讼。
这四种解决途径可以选择使用。需要注意的是仲裁与民事诉讼为相互平行独立的纠纷解决机制，当事人只能适用其中的一个。