近一段时间来，中介机构违规事件频发。不少中介利用自身优势，在自拟的合同中“藏雷”：有意模糊交易程序、支付时间，有意规避交易中的违约风险，强行“监管”交易资金等，使买卖房子的消费者面临巨大的交易风险。为此，记者通过调查提醒广大消费者———
当心！中介合同里有“雷”
“为什么房产中介机构不使用统一的合同范本呢？”面对愈演愈烈的二手房中介违规行为，不少市民发出这样的疑问。事实上，早在2004年8月，福州市工商局和福州市房管局就曾联合颁布《房地产经纪合同》规范文本，范本明确了中介公司在交易中应承担的责任和义务，但由于行业标准难以统一、范本忽略具体市场操作、出台时机不成熟等原因，这一合同范本受到了中介公司的一致抵制。2005年底，福州市房管局决定征求各方意见，对合同范本进行整改、完善，再次向社会推广。然而，时至今日，福州大小二手房中介机构中使用的仍是各公司自拟的合同。
中介方出于自身利益的考虑，不愿接受相关部门制定的合同范本，是导致其推广屡屡受阻的关键原因。由于买卖当事人与中介机构在房地产专业知识和法律知识掌握程度上的不对等，中介方常利用自身优势，在购房合同中设置陷阱，以便在日后履约时占据主动、回避责任。为此，本报记者为您一一揭示房地产经纪合同中的常见陷阱。
陷阱一：交易程序、期限约定模糊
2006年9月，黄小姐终于为自己的房子找到了买家，该月底，黄小姐与买家及中介方签定了合同。
也许是因为急需用钱，黄小姐在签定合同时过于匆忙，没有仔细查看合同条款。当晚，黄小姐对自己的心急举动有些后怕，毕竟40多万元不是小数目。第二天她便找来律师帮忙查看合同条款。在黄小姐提供的合同中，律师发现，在关于房款支付的条款中，合同这样约定：“在甲、乙双方未改变上述交易条件、交易程序正常执行的情况下，丙方（中介方）保证甲方如期收到上述全部房款，乙方如期接收该房产。”律师认为，该条款乍看之下没有问题，但实则含糊不清，暗藏风险。合同条款中只字未提所谓的“如期”是什么时间，以及甲方应收到的房款究竟是向谁收取。律师告诉黄小姐，这份合同对于卖方来说存在很大风险，甚至无法保证是否能够顺利拿到房款。
于是，黄小姐在律师的陪同下找到中介方，要求解除该合同，但买方和中介方此时已站在同一阵线上，要求卖方继续履行合同。问题至今也没能解决。
任何细节都要约定明确
“对于房屋交易资金的具体支付问题一定要在合同中做出明确约定，否则容易产生纠纷。”福建远东大成律师事务所的郑少芬律师提醒道，在本案例中，由于合同中没有明确约定房款支付问题，可能出现买家故意拖延房款支付时间，甚至不予支付房款，给卖方造成巨大损失。
郑律师还提醒说，二手房交易有着复杂的过程，尤其对于那些被抵押或被冻结的房屋，还要先经过解押或解冻这一过程；而一些需要办理更名的房产，还需要通过开发商、交易中心两个环节的批准。由于程序较复杂，交易过程中可能遭遇一些麻烦，导致手续无法顺利办成。因此，合同中是否明确交易程序及期限至关重要。例如对于抵押房，应明确约定卖方何时完成提前还贷、房屋何时解押、何时办理交易注销、何时办好过户手续、买方何时付清房款等。
陷阱二：交易不成，强扣定金没商量
2006年底，赵先生看中了一套位于鼓楼区的二手房，总价60万元。在经过实地查看并与卖家沟通后，赵先生决定购买该房。由于房屋产权证需等两个月后方能办理，赵先生便与卖家签定协议，约定待产权证办好后交易继续进行。然而，两个月后，产权证虽如期办理，但卖家却反悔了。由于这两个月来，这一带的房价上涨了，卖家欲提高售价，赵先生自然不能接受。由于卖方违约，该房屋交易宣告终止。但令赵先生感到意外的是，中介方从先前赵先生交给他们的三万元定金中扣留了一万元作为中介服务费。赵先生很不理解，交易没有完成，中介凭什么扣留一万元定金？
#p#副标题#e#交易不成中介扣留服务费不合理
在中介公司订立的合同中，我们常常看到类似这样的条款 “签订本合同后，不论甲方或乙方造成违约的，交易过程中产生的费用及甲、乙双方应付给丙方的中介服务费从定金中扣除，扣除的部分受损方可向违约方索赔。” 郑少芬律师表示，这实际是中介规避责任的表现。有了这样的条款，房屋交易过程中一旦出现一方违约，后果由买方或卖方来承担，中介方则不需要承担任何风险，它同时还保证了中介方能够拿到所谓的中介服务费。
“事实上，房屋交易没有完成，中介方只能拿到他已付出劳动应得的那部分报酬，而无权收取所谓的交易服务费、按揭服务及衍生服务费等费用。”
郑律师还表示，由于合同是由中介机构自己拟订的，合同中往往只约定了买卖双方违约时应负的责任，对于因中介方违约而造成交易无法进行的情况，中介方无需承担任何责任，这对于买方和卖方来说都是不公平的。“另外，现实中，不论是买方违约还是卖方违约，中介都采取从买方先前支付的定金中扣除所谓的服务费，这容易给买卖双方制造矛盾。因为如果是卖方违约，买方因被中介扣留了定金，还得向卖方索赔，这就容易产生纠纷。”
陷阱三：强行代管交易资金
经过几个月的精心挑选，周小姐终于“相中”了一套位于福州北江滨的房子，朝向、视野、环境都让她十分满意。当然，房子总价也不低，共需90万元。正因为房价很高，且周小姐对于二手房交易的具体操作程序并不了解，于是她便邀请了律师陪同其一同前往签定合同。律师对于合同中的不少条款提出自己的意见，尤其是要求买方将交易资金交由中介方代为监管这一项。律师认为，将大笔资金交由中介代为监管风险太大，要求应将资金交由银行监管，为此，周小姐一方与中介方协商了许久最终才达成一致意见。周小姐感叹道，若不是有律师在场，她根本不会在意资金由谁监管的问题，不会意识到这样的合同条款对于买家来说存在多大的风险。
交易资金须存入交易专用账户
在二手房市场中，由于交易资金往往交由中介方代管，房产经纪人挪用、卷走交易资金的事件屡见不鲜。在此背景下，今年1月22日，国家建设部与中国人民银行联合发布《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》明确指出，为解决房地产经纪机构挪用交易资金问题，应该建立存量房交易结算资金管理制度。买房款必须存入交易专用账户，由相关机构监管，交易完成后通过转账划入卖方账户。“如果二手房交易市场能够严格按照规定执行，买卖双方的风险便能大大降低。”一位业内人士表示。
事实上，在福州，由银行监管二手房交易资金的做法很早就开始实行。然而，在实际操作过程中，中介方往往没有征求买卖双方的意见，在合同中强制规定交易资金由中介代为监管。不少购房者往往也没有太在意这一约定。
“相关法规的强制规定，将对房产中介机构的行为规范起到重要作用。同时也给购房者提个醒，让他们在以后的房产交易过程中有所警惕。”郑律师表示。