房屋买卖合同什么时候生效

案例：有一个买家在某项目一次性付款购买了一套高级公寓。在签约过程中，该客户提出：由于这套房屋是预售商品房，按照合同约定需由开发商办理预售登记手续。同时他还提出，该合同在预售登记后才生效，因此开发商应在承诺的办理期限内完成预售登记，否则要承担违约责任。对此，开发商的解释是：双方的买卖合同一经签署就生效，预售登记只是为了满足政府主管部门的要求而已，因此即便备案延期，也不应当承担任何违约责任。双方因此而发生了争执。
案例分析：这个案例所反映的问题看似简单，其实在商品房买卖过程是非常常见，也往往困扰买家的。对这个问题，可以从以下几个方面进行分析。
一、买卖合同什么时候生效
大家都知道，通常情况下，合同自双方签署之日起生效，买卖合同也不例外。合同生效的主要法律意义在于：该合同对双方产生了强制的约束力，如果任何一方在合同生效后再反悔，或履约过程中违反了合同的约定，都必须要承担相应的责任。如果合同未经签署，自然不生效，也就不需要承担任何责任。
但签署生效只是一般原则，在某些情况下，仅有双方的签署还不构成合同生效的必要条件，还需要满足法律的强制性要求。例如，我国法律规定，在三资企业成立过程中，中外合作方签署的合作合同、合资合同就要经外经贸主管部门批准才生效。此外，双各方也会自行设定一些合同生效的额外条件。例如，买卖双方可以约定，合同自双方签署且买方支付了首付款之日起生效。
本案例中，买家就认为，双方签署买卖合同并不是合同生效的唯一条件，“预售登记备案”同样也是合同生效的条件之一。但是，从现有的商品房买卖合同范本来看，客户的认识是不准确的。因为合同中明确约定，该合同在双方签署后即行生效。
二、“预售登记备案”的性质
预售登记备案制度是在我国商品房预售过程中的形成的一套比较特殊的制度，在其他国家很少有类似的制度可供参考。设立预售登记备案制度的核心意义在于“公示”，即通过行政主管机关(通常是房地产管理局)的登记，向社会上的人告知该房屋已经出售的信息。这样做的主要目的，是为了防止开发商对已经出售的房屋再次进行出售，即通常所说的“一房二卖”。应该说，该制度的建立和完善，对于规范房地产市场和保护买家的权益起到了很积极的作用。从以上分析可以看出，预售登记合同的备案登记仅仅是政府主管机关的一种备案行为，并不是批准合同生效的行政行为，因此备案与否与合同生效与否并没有必然的关系。
关于未能及时备案是否应当承担违约责任的问题，我们认为：一般情况下，如果买卖合同中对此没有明确约定，则不影响买卖合同的效力，也不构成对买受人权利的明显侵犯，此时仅仅是存在由于没有备案而可能发生的“一房二卖”的潜在风险，则出卖人无需承担任何违约责任。但是如果双方对此有明确的违约责任约定，则以约定为准。