案情回顾：

某房地产开发公司对其开发的一处商品房住宅小区进行了大量的广告宣传，其在广告中称：该小区内设超市、图书馆、保健站、独立报箱、绿地、中心公园等。小李正打算买房，见到该开发公司的广告后，觉得各方面条件都不错，经与开发公司接触协商后，签订了《商品房预售合同》。合同签订后，小李支付了房款。一段时间后，开发公司向小李发出了入住通知。小李发现，小区内所谓的超市、图书馆、保健站根本没有，大面积的绿地也改成了车库。小李认为：房地产开发公司不履行广告承诺，是欺诈销售。于是，小李向房地产开发公司提出退房，房地产开发公司不同意。小李无奈之下，向人民法院提起了诉讼，要求与开发商解除合同并由对方赔偿自己相应的损失。小李诉称：开发商在售楼广告中进行虚假宣传，自己是被误导才签订了购房合同，违背了自己的真实意愿，所以要求退房。房地产开发公司则辩称：在小区建设的最初规划中，确有超市、图书馆、保健站、独立报箱、绿地、中心公园等内容，后因实际情况发生变化而进行了调整。在双方签订的购房合同中并未对上述内容进行约定，广告宣传的内容也并不当然地成为合同的一部分。因此，自己并没有违约，故不同意小李的诉讼请求。

问：开发商不兑现广告承诺的，购房者能否要求解除合同？

律师点评：

在分析本案的案情之前，我们首先要明确两个概念：要约和要约邀请。要约就是希望和他人订立合同的意思表示。构成要约有两个条件：一是内容具体确定，二是表明只要他人承诺，我就遵守。而要约

邀请则是希望他人向自己发出要约的意思表示。对于要约，只要对方承诺了，合同也就成立了，作为发出要约的人就要受自己要约内容的约束，不履行就要承担合同法上的违约责任；而要约邀请就没有这种法律后果。如果要约邀请被接受了，受要约人发出要约，发出要约邀请的人不承诺，合同就没有成立，自然不需要承担什么责任。一般的广告只是要约邀请，而不是要约，不能自然成为合同的一部分，如果双方在后来签订的合同中没有把广告内容写进合同，就不受约束，购房者就不能追究开发商的违约责任。当然，如果说广告的内容具体确定，符合要约的规定，也视为要约。所以，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条就规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

本案中，房地产开发商在售房前对其所出售的商品房进行了一系列的广告宣传，宣传内容包括小区将建有超市、图书馆、保健站、独立报箱、绿地、中心公园等，以上宣传对小李订立商品房买卖合同应该说产生了决定性的影响。因此，按照上述司法解释的规定，开发商的广告承诺即便未在商品房买卖合同中进一步载明，仍然应视为合同的一部分。开发商未兑现广告承诺则构成违约，小李有权解除合同并要求赔偿相应的损失。山西新东律师事务所卫敏