记者近日从新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院召开的专题新闻发布会上获悉,去年至今年上半年,乌市两级法院受理的物业类纠纷案件逾1400件,其中,物业服务合同纠纷居高不下,占到全部案件的九成以上。

　　物业纠纷包含三大类

　　据乌鲁木齐市中级人民法院新闻发言人陈琛介绍,涉及物业纠纷的案件主要是业主知情权纠纷、业主撤销权纠纷和物业服务合同三大类纠纷。

　　业主知情权纠纷是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利,该纠纷主要是业主请求业主大会或者委员会公开应当向业主公开的资料和情况而引发的纠纷。其特征是主体为业主,被告为业主大会或者委员会,要求公开的内容为依法应当公开而未公开的资料。日常案例如业主要求物业公司公布维修基金账目等。

　　业主撤销权纠纷是指业主认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵犯其合法权益,依法要求予以撤销产生的纠纷,其特征是必须具备业主身份,针对的被告为业主大会或者业主委员会,撤销的内容为业主大会或者委员会作出的决定。日常案例如业主要求撤销物业公司作出停车费标准的决定等。

　　物业服务合同纠纷为服务合同纠纷的下级案由,是物业服务提供者与服务接受者之间,因订立、履行、变更、终止合同而发生的权利义务纠纷。在日常案例中主要表现为追索物业费纠纷。

　　陈琛说,乌市两级法院审理的物业类纠纷案件中,物业服务合同纠纷占主要部分,约为92%。业主知情权纠纷较少,约为8%。目前,乌市两级法院均未受理业主撤销权纠纷案件。

　　集团案件多调撤率高

　　据记者了解,2014年至2015年6月,乌市两级法院共受理物业类纠纷案件1426件,占乌市两级人民法院审理的不动产纠纷案件23.33%。此类案件中大多涉及的是集团诉讼,占60%至70%。

　　2012年8月31日《中华人民共和国民事诉讼法》修改后,根据第一百六十二条之规定,对标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的案件实行一审终审后,目前,乌市物业类案件多为基层法院适用简易程序的小额诉讼,二审案件数量明显减少,2015年上半年较往年同期已减少60%。

　　乌市中级人民法院民事审判第四庭庭长董慧说,乌市两级法院审理的物业类案件多为物业服务合同纠纷案件,而物业服务合同纠纷案件多为物业公司向欠付物业服务费的业主或业主向物业公司主张业主权利进行的诉讼,此类案件往往是集中起诉,少则几十件,多则数百件,同时起诉立案。对此类案件法院也多以集中开庭、集中送达的方式进行审理。

　　董慧说,乌市两级法院审理的物业类纠纷案件,调解撤诉率较高。物业类案件调解撤诉的原因主要有两个:因物业公司起诉后,业主应诉时考虑到诉讼成本等因素主动缴纳了物业费,物业公司主动撤诉；物业公司在案件审理过程中,经法院调解主动放弃违约金,与业主达成调解协议。

　　陈琛说,乌市两级法院审理的物业类纠纷案件中,业主抗辩理由相对统一。物业公司主张欠付物业服务费用的案件中,业主的抗辩主要有两种:其一,由于前期物业公司一般是房地产开发企业的关联企业,或者是房地产开发企业成立的下属公司,也就是我们通常所说的“父与子”关系的房地产开发企业和物业管理企业的关系,实际上二者是两个独立的民事主体,但业主在诉讼时往往不会去区分,而会以房屋质量问题或房屋规划、绿化率未达承诺等与房地产开发企业产生的纠纷为由,拒绝支付另一民事主体即物业公司的物业费；其二,业主通常以物业公司提供物业服务质量不高为由进行抗辩,以提交小区环境照片、丢失物品情况、小区公共部分卫生状况等证据要求减免物业费用。

　物业服务公司胜诉居多

　　另外,在乌市法院审理的相关案件中,追缴物业服务费用案件占比重较大。由于物业服务公司作为原告的案件案由相对单一,由物业服务公司提起的诉讼几乎均是追缴物业费的案件,而此类案件中因为物业服务公司通常有专业的律师团队,其诉讼能力、举证能力都较强,而业主方通常为普通老百姓,大多为口头陈述,证据的要件、证据所反映的诉求在关联性方面都比较欠缺,因此审理过程中难以认定,在审判实践中以物业服务公司胜诉居多。

　　记者了解到,乌市两级法院已建立了完善的审理物业类纠纷案件工作机制,考虑到物业类纠纷案件发生相对集中,当事人发生纠纷后,社区调解员更容易发现、易在诉讼前介入、易取得业主信任等特点,乌市两级法院充分发挥多元化纠纷解决机制的效用,将审判中总结的物业类纠纷案件涉及较多的法律规定、规范主动带到社区,为调解员进行专项讲授,通过规范社区调解员的法律意识而发挥出社区调解的作用,使物业类纠纷在萌发阶段通过社区调解予以化解。