近年来，房屋买卖合同纠纷案件数呈逐年上升态势，2017年以来，泰州市海陵法院受案数创历史新高。为查找问题、总结经验、防范风险，该院通过对整体案件的梳理分析及典型案例的分析研究，对相关问题进行了归纳总结，提出了确实可行的预防化解举措。
12月28日，泰州市海陵区人民法院发布《房屋买卖合同白皮书》，白皮书中的一些案例能帮助提高公众的一些法律认知。
类型一：合同主体方面的问题。
部分共有权人未征得其他共有权人的同意，擅自出卖房屋，合同签订后，其他共有权人拒绝追认。
案例1：蒋某甲之妻已去世，遗有两女蒋某乙、蒋某丙。2016年7月，蒋某甲、蒋某乙与窦某某签订房屋买卖合同一份，收受定金后，发现无蒋某丙的同意，房屋无法办理过户手续，而蒋某丙坚决不同意出卖上述房屋，致买受人窦某某涉讼。
法院审判：经法院主持调解，双方解除买卖合同，蒋某甲、蒋某乙向窦某某返还定金、给付违约金，并承担了全部诉讼费。
法官评析：根据法律规定，部分共有权人与买受人签订的房屋买卖合同亦合法有效，因出卖人的原因导致合同不能履行的，出卖人应承担相应的违约责任。
建议老百姓在购买房屋时，全面审查房屋的所有权状况，确保房产交易安全；对出卖人而言，出卖房屋应征得全部所有权人的同意，因其他所有人不同意，导致合同不能履行的，出卖人须承担违约责任。
类型二：合同约定方面的问题。
买卖合同作为典型的双务合同，涉及到买卖双方的权利义务，法律规定合同内容必须明确买卖的标的物、价款、履行期限、履行先后顺序、权证办理、合同解除以及违约责任等要素，任何一个要素无约定或约定不明，均有可能导致合同履行过程中发生纠纷。
标的物约定不明。
案例2：2016年9月，江某某、赵某某与陈某签订房屋买卖合同一份，约定江某某、赵某某将房屋及室内部分物品出卖给陈某。双方在室内装修和房屋附属设备部分约定了床、空调、油烟机等，但未将燃气热水器、晾衣架、车库移门（另有电动门）约定在内，交付房屋时，江某某、赵某某将上述未约定部分拆除，而被告陈某认为该部分属于不可移动部分，江某某、赵某某不应拆除，遂拒绝向江某某、赵某某支付尾款20000元，致江某某、赵某某涉讼。
法院审判：经本院主持调解，陈某一次性给付江某某、赵某某尾款18500元。
法官评析：法院在审判该类案件时，主要审查争议标的物与房屋是否构成附合，即该物品与房屋是否可以分离，或者虽然可以分离，但会损坏合成物或者耗资过大。一般而言，诸如太阳能、煤气灶、马桶、橱柜、窗帘、晾衣架、墙纸、地板、灯具、移门等构成房屋基本使用功能的物品一般被认定为已形成附合。热水器、空调、电视等改善房屋使用功能的物品一般被认为是未形成附合。
为避免纠纷，建议交易双方将出卖人应当交付给买受人房屋内的全部物品制作清单，作为房屋买卖合同的附件。对出卖人仅有使用权的车位、储藏室，亦建议在合同中明确注明，以免纠纷发生。
房款交付约定不明。
案例3：2017年4月，梅某、葛某与石某、殷某签订房屋买卖合同一份，约定石某、殷某将房屋出卖给梅某、葛某，合同对买方履行房款给付义务约定如下：合同签订后，买方向卖方支付购房款的48%，陆拾万元整。并未约定给付房款的截止时间，双方因买方是否存在违约行为而诉讼来院。
法院审判：经法院调解，双方当事人对付款的期间、方式重新进行了约定，并达成了一致意见。
法官评析：根据法律规定，合同生效后，当事人对履行期限约定不明的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。依照上述规定仍不能确定的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给予对方必要的准备时间。
建议买卖双方当事人在合同中对给付数额、给付截止时间，给付房款与办理房屋过户登记以及卖方交付房屋钥匙、买方查验室内装饰装潢及附属物品的先后顺序明确约定；分期给付房款的，必须约定每一期给付的截止时间。
权证办理时间约定不明。
案例4：2011年7月，宋某某与泰州某房产开发公司签订商品房销售合同一份，约定泰州某房地产公司将房屋出卖给宋某某，宋某某支付相应价款。然在双方的买卖合同中，关于产权登记的约定部分完全空白，后由于房产开发公司未及时办证，导致当事人涉讼。
法院审判：审理中，经法院组织调解，房地产公司及时协助原告办理了相关权证，并就相关的赔偿达成了一致意见，后原告宋某某申请撤诉。
法官评析：商品房买卖合同由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，除当事人有特别约定外，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内办理权属证书；商品房买卖合同标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日内办理权属证书。
在上述期间内，由于出卖人的原因导致买受人不能按期取得相关房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。对违约责任，双方有约定的，按照约定办理；无约定或者损失数额难以确认的，一般参照中国人民银行计收逾期贷款利息的标准计付。
履行顺序约定矛盾。
案例5：2016年9月，王某、王某某（甲方）与吴某、陈某（乙方）签订房屋买卖合同一份，约定：合同签订后，双方约定2016年11月10日前先办理房屋产权、土地使用权变更过户手续，乙方在甲方签字房产交易部门收件后支付首付款计人民币（大写）壹佰叁拾万元整给甲方，……，上述房屋甲方在银行有贷款余额，由甲、乙双方协商在2016年11月10日前将上述贷款余额结清，并配合中介方办理他项权证注销事宜，由乙方首付款配合还款，不足部分甲方补足。因双方均要求对方先履行合同先后涉讼。
法院审判：法院经审理后认为，由于无法确定买卖双方的履行顺序，且双方一致同意解除合同，故判令出卖人返还收取买受人的定金，并分别驳回买卖双方要求对方承担违约责任的诉讼请求。
法官评析：根据相关法律规定，办理房屋产权、土地使用权过户之前，需将该房屋上抵押注销或查封解除，否则不动产登记部门对过户登记的申请不予受理。
买卖房屋存在抵押或者法院查封房屋的当事人，尤其要谨慎交易，合同中必须明确注销抵押或解除查封的款项由那一方承担，同时须注明付款与办理权属证书的先后顺序。否则即便签了合同，亦无法履行。
合同解除条件约定存在缺陷。
案例6：2009年12月，泰州某某房地产开发公司与邱某某签订商品房屋销售合同一份，约定邱某某购买泰州某某房地产开发公司尚未建成的房屋，付款方式为首付加银行按揭，泰州某某房地产公司在权证抵押登记办理前，提供阶段性担保。后邱某某未按约向银行还款，银行要求提前收回全部贷款，并向泰州某某房地产开发公司主张担保责任。房产公司承担责任后，诉请解除与邱某某的商品房预售合同。
法院审判：法院经审理后认为，由于本案中双方并没有将购房人不按期偿还贷款，房产公司承担保证责任约定为解除合同的条件，故无法适用约定解除；而双方买卖合同已基本履行完毕，不存在合同目的无法实现的情形，同样不适用法定解除，故驳回了泰州某某房地产开发公司的诉请。
法官评析：《合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。房地产开发公司与买受人签订商品房销售合同时，可明确将买受人不及时清偿银行贷款，导致房地产开发公司承担担保责任约定为合同解除的条件之一，一旦买受人出现上述情形，则房地产开发公司可依约解除合同。如我院审理的江苏某某房地产开发公司诉沈某甲、沈某乙商品房销售合同一案，正是由于双方在合同中对解除合同的条件作了明确约定，房地产开发公司解除合同，返还房屋，赔偿损失的诉请均获法院支持。
类型三：合同履行方面的问题。
一房二卖，导致无法履行。
案例7：2016年11月，张某某与陶某某、顾某某签订房屋买卖合同一份，约定张某某将房屋出卖给陶某某、顾某某，后张某某不主动履行合同义务，致陶某某、顾某某涉讼。审理中，发现张某某及其妻已于2016年9月将该房屋出卖给袁某、杨某。
法院审判：法院经审理认为，由于张某某在签订本案诉争买卖合同前，已将房屋出卖给他人，导致本案合同无法履行，张某某应承担违约责任。考虑到房价上涨因素，合同约定的违约金10万元，不足以弥补买受人遭受的损失，故判令张某某赔偿陶某某、顾某某违约金和损失合计人民币24万元。
法官评析：本案系个人之间的二手房买卖合同，在出现一房二卖的情形下，一般认定为卖方违约；对于违约金的计算，根据《合同法》一百一十三条之规定，合同约定的违约金不足以弥补守约方损失的，超出违约金部分的损失，违约方亦应依法赔偿。
而当具备房产开发资质的开发商出现一房二卖的情形时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
将商品房预售后，房地产开发公司又将所涉土地使用权抵押给银行融资，导致大批购房者无法取得两证。
案例8：2013年6月，刘某某与泰州某某房地产开发公司签订商品房买卖合同一份，约定刘某某购买该公司开发的商铺一间，因泰州某某房地产开发公司未在其承诺的时间内协助刘某某办理房屋所有权证和国有土地使用权证，刘某某诉请解除合同。
法院审判：审理中，原告考虑到开发商资金状况不佳，即便解除了房屋买卖合同，其所支出的购房款亦面临执行无望的风险，后申请撤回该案的诉请。
法官评析：开发商的国有土地使用权，在所开发的房屋建成并向国土部门申请分割登记后，方可将土地使用权证变更登记至每一个购房者名下。因为缺少制度约束，部分房地产开发公司在取得商品房预售许可至国有土地使用权分割登记期间，将土地使用权抵押，一旦上述抵押无法及时注销，随即导致大量购房者的两证无法办理，此乃购房人够买期房的风险之一。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，或故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效、被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
房屋预售后，房地产公司主要负责人因非法吸收公众存款等刑事犯罪被采取强制措施，工程停滞，致商品房销售合同无法履行。
案例9：2013年5月，朱某某、张某诉被告泰州某某房地产开发公司商品房销售合同，约定朱某某、张某购买泰州某某房地产开发公司商铺一间，后因该房地产公司的主要负责人涉嫌非法吸收公众存款等犯罪，工程停滞，朱某某、张某以泰州某某房地产开发公司逾期交房为由涉讼。
法院审判：因相关的刑事案件尚在侦查阶段，本院将案件一并移送公安机关。
法官评析：该类纠纷的起因为房地产开发公司开发资金严重不足，预售房屋所取得的款项并未实际投入房屋建设，进而导致工程无法预期完工，此乃购房人购买期房的另一风险。
问题四：房屋中介公司的问题。
案例10：2016年7月，师某、彭某与顾某、周某某经泰州市某某房地产经纪公司介绍，签订房屋买卖合同一份，师某、彭某交付部分房款后，多次要求中介公司通知卖方过户未果，后发现该房屋既存在抵押，亦存在查封，且顾某、周某某不知所踪，师某、彭某遂涉讼来院。
法院审判：本院经审理后认为，由于房产中介公司在从事居间服务时，未核实房屋权属状况，判令其承担师某、彭某损失50%的补偿赔偿责任。
法官评析：据不完全统计，本市90%以上的二手房交易由中介公司促成，作为专门从事房产交易主体而言，收取相关的中介费，亦应提供相应的核实信息等服务，其疏于履行居间合同义务，依法应承担相应的法律责任。
问题五：送达地址约定的问题。
案例11：2014年12月30日，泰州某某房地产开发公司与朱某某签订商品房销售合同一份，约定朱某某购买该公司开发的商品房一套，后朱某某仅交付部分购房款后，不知所踪，泰州某某房地产开发公司诉讼来院，要求解除合同。
法院审判：本院受理后，通过公告的方式向被告送达了应诉通知书、传票，依法判决解除合同后，又通过公告的方式向被告送达了判决书。本案中，原告虽然胜诉，但是诉讼时间长，诉讼成本高，诉讼效率低。
法官评析：根据《最高人民法院关于进一步加强民事送达工作的若干意见》第七条规定，当事人在诉讼所涉及的合同、往来函件中对送达地址有明确约定的，以约定的地址为诉讼中的送达地址。根据相关规定，寄送的邮件被退回之日即视为送达，开庭、宣判、生效的周期大为缩短，既提高了诉讼效率，又降低了诉讼成本。