手握两份法院的判决书,做了多年餐饮公司的陈女士仍然显得有些无奈:“法院说我们的租赁合同合法有效,可又说合同本身在客观上无法履行,结果判决还是得让我们补交房租。”

　　陈女士的这份无奈,源于对外国人购买房屋的一项限制性规定。

　　2008年1月,陈女士的餐饮公司经租售中心介绍,租下了北京朝外SOHO的3间单元商铺。根据租赁合同的约定,该商铺租期10年,且只能用于餐饮用途,非经出租房同意,不得另作他用。

　　合同签订后,陈女士的餐饮公司依约支付了租赁保证金等共计65万余元,随即对房屋开始装修。半年后,装修已经接近尾声,可当公司拿着相关手续到工商部门办理营业手续时却被告知,他们承祖的房屋产权人是一名奥地利籍华人,因此该房屋不能用于经营。

　　据陈女士介绍,整个合同的签订过程中,她始终没有见过房主本人,连租赁合同也是由房东的代理人张女士代签,因此她想不到有个中文名字的房东竟然是个外国人。

　　据了解,原建设部等六部委在2006年时下发了一份《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,其中规定境外机构或个人购买的房屋不得用于从事经营活动。也就是说,陈女士租下的这几套商铺根本不能用于合同所约定的“餐饮用途”。

　　据陈女士说,为了挽回损失,她主动找到房东陈某进行沟通,陈某答应以成立外商投资企业的方式帮助她办理营业手续。从那之后,陈女士便没有再继续交纳房租。

　　不过,对于陈女士所介绍的情况,奥地利籍房东陈某的代理人张女士在接受记者采访时均表示否认。张女士说,陈某在与陈女士的餐饮公司签订合同时也不知道境外个人投资的房屋不能用于经营的规定,而之后陈女士一方从来没有就经营执照不能办理的事情与他们进行过沟通,他们也是在法庭审理过程中才得知这一情况的。

　　就这样,装修过半的商铺因营业执照的问题被搁置了两年,直到2010年10月,房东陈某将餐饮公司告上法庭,索要拖欠的房租、物业费、供暖费等。诉讼中,餐饮公司提出反诉,认为陈某作为境外个人,将其房屋出租用于经营的行为已经违反了国家的强制性规定,主张合同无效。

　　案件经过两审法院审理后,围绕合同效力这一核心问题,法院认定,根据住建部的规定,餐饮公司租赁涉案房屋确实无法将其用于经营场所办理登记注册。但是,由于合同所违反的规定并不属于导致合同无效的“法律或行政法规”；另一方面,出租的行为只是导致该房屋无法办理登记注册,并不会损害社会公共利益,因此合同应属有效。与此同时,法院还认为,合同在客观上无法履行,作为承租方的餐饮公司对于涉案房屋能否用于经营活动负有主要的注意义务,因此判令餐饮公司对合同存续期间的各项损失承担主要责任。

　　对于这样的结果,陈女士说:“既然是合法有效的合同,我们作为合同的一方没有享受到法律赋予的权利,为什么还要履行法律规定的义务?”

　　面对陈女士的困惑,北京大学行政法学教授湛中乐认为,对合同法中涉及合同效力问题的规定如何解释,是本案的关键。根据合同法的规定,“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同当然无效。对此,如果对“法律或行政法规”做限缩性解释,那么原建设部等六部委的意见从严格意义上来讲就不属于其中,其性质应该算是规范性文件；而如果对“法律或行政法规”做扩展性解释,其中当然就应该包括“意见”这种带有强制性的规范性文件。

　　其实,这起案件中暴露出的主要问题就是,在民事审判和行政审判中如何看待“意见”这种规范性文件。“经国务院同意颁布的 意见 具有强制性和禁止性,在民事审判过程中一般法院都会认可这类文件并作适当参考,而在行政审判过程中则可能要对文件的合法性进行进一步的争辩或审查。”湛中乐说。

　　湛中乐认为,“意见”本身作为国家的一项政策是有一定道理的,但在法理上,其作为调节供需关系的一种手段对市场经济进行干预,就形成了理论和实务上的一种悖论,给类似陈女士这样的当事人带来不变,使其既不能违反国家政策的强制性规定又要履行合同法的义务。因此,对能够按照市场经济运作的环节,政府部门是否应当介入、介入的程度是本案留给我们的最大的思考。