买房，如一场没有硝烟的战场。合同，是购房者能够维护自己权益的法律武器。然而，即使如此，购房合同上的猫腻也不曾少见，补充协议本来是消费者加强自己权益的方式，但却越来越成为开发商唯利是图的工具。

购房合同中没有明确宣传承诺，补充协议开发商也对此只字不提;

购房合同精装标准3000元/㎡，补充协议来了个：不作数;

购房合同与补充协议冲突时，补充协议却说：要以补充协议为准。

补充协议大多是开发商起草，购房者不仅没有主导权，甚至往往在销售的怂恿下，没来得及细看便草草签字，落个后悔莫及。

补充协议可以否定购房主合同吗?

最近，一些网友咨询质量第三方，买房时发现总有一份补充协议，且还是否定主合同的。补充协议可以否定主合同吗?

新房交易中也有“阴阳合同”？购房者要小心了！

浙江东鹰律师事务所蔡律师表示：不论是签订购房合同还是补充协议，签约都是基于双方友好协商达成一致，如一方不认可协议条款的，均可拒绝签约，这是购房人也是开发公司的基本权利。

购房合同正文作为通用示范文本，其条文规定较为基础，因房屋交易本身的复杂性，基础条文很难完全覆盖履约的全过程，因此地产公司出于自身风险防患以及促进履约的考虑，一般商品房买卖合同都附有补充协议。

但因补充协议为地产公司事先拟定，条款约定难免倾向于保护地产公司。因此，在司法实践中，如地产公司在补充协议中免除自身责任或加重买受人责任导致合同显失公平的，则该条款有可能被认定为格式条款而无效，不具有合同约束力。同时，如格式合同内部分条款存在歧义的，在条款解释时也会选择对买受人有利的解释。

另外，在2018版浙江省商品房买卖合同中，针对此种情况也给予了买受人倾向性保护，合同正文第二十九条约定：补充协议对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议(补充协议见附件十三)。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。

为何很多新房，还不施行新版本合同?

通常，新房购房者与开发商签订的是浙江省商品房买卖合同(预售)，2018年前是老版本，2018年3月15日之后新版本开始施行。

随着精装修项目的诟病逐渐显现，2018年新版本合同施行后，不仅把装修价格写入合同，而且对于装修标准进行了明确约定，更大程度上保障了购房者的权益。

换句话说，2018年新版本合同是精装房消费者的福音。

然而，在目前市场上在售的精装项目中，很难见到新版合同，大部分仍然执行老版本。执行老版本意味着，购房者的权益无法得到保障。

更何况，一旦市场遇冷，部分开发商会想方设法降低成本，最后精装很可能会成“惊”装，消费者难免心慌慌。

浙江东鹰律师事务所蔡律师提醒消费者：2018年3月15日前(不含当日)已部分预售的同一商品房项目(以建设工程规划许可证为准)分批预售的，仍可延用原预售合同文本;达到现售条件后，使用现售合同示范文本。

这意味着，在2018年3月15日前取得建设工程规划许可证的项目，仍可执行原预售合同文本。所以，目前很多预售的项目还在执行原预售合同。

质量第三方提醒购房者，买房时要多留几个心眼，看清合同和补充协议，如果对自己有相当不利的条款，拒绝签字。要求开发商承诺的内容，以书面形式约定，保障自己的权益。

除了补充协议，购房者们在买房子的时候还要注意另一种协议：销售的协议！

所谓我走过最长的路，就是你的套路，而对于买房的人来说，套路的实施者莫过于房产销售顾问了。千防万防，但最终防不胜防，什么糟心事都能让购房者遇上。

2015年7月，温某与陈某签订认购书1份，认购书上载明地产公司的销售顾问为陈某。陈某还向业主出具承诺书1份，载明“给认购客户温某电视壹台(60寸)”。

2015年8月，温某与地产公司签订商品房买卖合同及补充协议购买住房一套。

2015年9月，销售顾问陈某又出具承诺书1份，载明“减免业主温某三年物业费”。

经证实，陈某在2015年7月至2015年9月为地产公司销售顾问，但地产公司未在承诺书上盖章，拒绝兑现销售顾问陈某作出的承诺。

因此，业主温某于2016年1月提起诉讼，诉请判令：1、地产公司交付其60寸电视壹台;2、减免三年物业费。

法院审理后认为：陈某在地产公司任销售顾问期间，温某通过陈某向地产公司购买了房产，陈某在温某购买房产时对其作出了相应承诺，温某有理由相信其作出的承诺即为地产公司承诺，因此，陈某的承诺行为应视为地产公司的行为，对地产公司有约束力，地产公司应当履行承诺，给付60寸电视壹台并减免三年物业费。

行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。

本案中，销售顾问系地产公司的员工，即使无权给予优惠或超越权限范围给予优惠，因其作出承诺的行为属于职务行为，业主仍有理由相信销售顾问有代理权，其所作承诺系代表地产公司作出，地产公司应承担责任。

对于购房人而言，在买房过程中，销售顾问给予优惠承诺的，应要求给予书面文件并妥善保存，以防止后期承诺落空后无法维权。